房地产企业分拆上市的案例分析—雅居乐集团为例

目录

TOC\o1-3\h\u25314房地产企业分拆上市的案例分析—雅居乐集团为例 1

199451.1案例公司介绍 1

237781.1.1雅居乐集团基本情况 1

319971.1.2雅生活服务基本情况 1

158781.1.3分拆进程 1

157561.2分拆上市动因分析 1

171561.2.1寻求战略转型，提升内部价值链 1

6901.2.2实施核心化战略，优化内部组织架构 1

324751.2.3减少信息不对称，创造外部协同效应 1

57471.2.4缓解融资约束，助推市场规模拓展 1

128921.3分拆上市效果分析 1

250221.3.1短期市场价值分析 1

22261.3.2基于EVA模型的企业价值分析 1

310341.4分拆上市对企业价值影响的价值链分析 1

106011.4.1内部价值链分析 1

158051.4.2外部价值链分析 1

案例公司介绍

雅居乐集团基本情况

雅居乐集团控股有限公司（股份代号：03383.HK）及其附属公司主要从事大型综合性物业发展，同时亦广泛涉足物业管理、环保、建设、房管、城市更新及商业等多个领域。集团的多元化业务覆盖中国及海外多个城市和地区。于2020年12月31日，集团拥有预计总建筑面积共计5301万平方米的土地储备。

雅居乐股份自2005年于香港联交所主板上市，雅居乐旗下拥有两家上市企业。现为恒生综合指数、恒生综合中型股指数、恒生港股通指数、恒生沪深港通大湾区综合指数、恒生沪深港中国500指数、恒生高股息率指数、恒生中国高股息率指数、摩根士丹利中国指数及力宝专选中港地产指数的成份股。

1989年到1992年为其创业期，并没有进入房地产行业。

1992年到1996年为转型期，乘着改革开放的春风，雅居乐进入房地产行业。

1997年到2005年为飞速发展期。2000年，雅居乐走出中山，入驻广州，拿下番禺、花都、白云等地块，随着珠三角板块房价崛起，雅居乐获益颇丰。2005年，雅居乐在香港上市，获得资本加持，实力大大增强。

2006年至今为扩张期。雅居乐豪赌海南清水湾，用30%的股权换取摩根士丹利53亿元现金支持。清水湾表现良好，2009年贡献64亿，占雅居乐全年销售额的28%。雅居乐也由此而崛起，与碧桂园、恒大、合生创展、富力并称“华南五虎”。2014年，管理层因涉云南某案被监视居住。当年，雅居乐曾在云南大量拿地，且地价极其便宜，楼面价仅两三百块每平，甚至还擅自改变土地用途，建设高尔夫球场。后来，云南一批官员落马，创始人陈卓林因此被监视居住，2015年才恢复自由。2018年，海南宣布限购，雅居乐项目陷入寒冬，再一次对雅居乐发展造成打击。从2017年起，雅居乐创始人陈卓林带领雅居乐开展“以地产为主，多元业务并行”的商业模式，逐步走出过去高度依赖旅游地产的单一模式。通过3年努力，雅居乐逐步回归正轨，发展愈发稳健，资本结构也更加健康。2019年以313亿元的品牌价值荣获《2019中国房地产品牌价值TOP10（第4位）》。

雅生活服务基本情况

雅生活服务成立于1997年6月26日，原名为雅居乐雅生活服务股份有限公司。在2017年7月21日，公司由有限责任公司改制为股份有限公司。在2018年2月9日正式在香港联合交易所主板挂牌上市（股票代码03319.HK），包括物业服务、资产管理、公共服务和社区商业四大板块，主要从主流住宅、高端豪宅、旅游地产的物业品质服务，社区商业经营以及专业、高端的商业管理和公建类物业服务四方面。

雅生活集团1992年率先引入港式物业管理模式，是国家首批一级物业管理资质企业。2020年营业额为人民币10,026.1百万元，较去年同期大幅增长95.5%，2020年公司正式更名为“雅生活智慧城市服务股份有限公司”，“2020年中国物业服务百强企业TOP4”，旗下七大品牌位列全国百强。同时，根据《2020物业服务企业品牌价值测评报告》，雅生活品牌价值高达人民币97.96亿元，品牌价值再创新高。凭借本集团于公建业态的规模及品牌优势，荣获“2020年中国特色物业服务领先企业——公建类综合服务领先品牌”。

分拆进程

雅生活服务于1997年6月26日在中国成立。初始注册资本为人民币300,000元，经过多次增资及转让股本权益后，从2010年6月起，注册资本为50,000,000元。

2017年3月15日，雅居乐集团在2016年年报中表示：本集团在规模稳步扩张的同时，将致力保持稳健的现金流及合理的利润率，透过加快销售回款，提升融资能力，降低融资成本，有序投放资金，节省营运开支，以延续2016年下半