# 已有6亿栋房屋
碧树西风记忆承载32023—03—0100：00发表于浙江
这个话题很敏感，敏感到引言改了很多版，最后只剩下这一句话。
但是奈何问的人很多，我只好像封面图里青牛精的台词，做那只不识相的猴子。
注意，阅读前先截图保存。
很多人问我怎么看，这个披露的数据。
互联网上有两个对立的观点，一个是说，你看每两个人就有一栋楼，你注意，不是一
套，是一栋楼，一栋建筑。
另一个是说，又如何，大部分都在乡下。
这个话题要一分为三的去看，你注意分成三部分，不是两部分。
第一部分，6亿栋建筑体里面超过9成都是在农村，是指村里面家家户户在宅基地上盖的
别墅，这个一栋就是一栋。
那么剩下的不到一成在城市的建筑体里面，有半数以上都是商用或者工用。
工厂里那个也叫一栋楼，员工宿舍也叫一栋楼，商业综合体，写字楼，企事业单位所有
的楼都叫一栋楼。
我们知道，商业用地的供应一直都是超过住宅用地的。
这个原因很简单，在未收房产税之前，住宅用地都是一次性买卖。地卖出去就没有收入
了。
但是商业用地是源源不断的，因为入驻的是企业，企业会纳税。
所以即便都是用来住，你会发现同一地段的40年商住是70年住宅价格的一半都不到，还
不限购。
就是因为供应量大。
所以在剩下的不到一成里面，住宅不会超过一半的。
这批住宅里面仍然分很多，比如小产权的，比如房改的，标准住宅的比例又很小。
而且这些标准住宅分布在很多很多城市当中，这么多的城市当中，真正你能随口叫出来
的，也就十来个。
那么这十来个城市，也就是医疗教育资源充沛并且你容易找到工作的城市里的标准住
宅，又是一小部分。
这是你了解一件事首要完成的工作，你要先把一个笼统的概念，拆分成具体的情况。6
亿栋是什么，怎么构成的。
第二部分，按照上面的分析，那么普通住宅应该是很少的。这个结论对么？
少还是多，你要看人均住宅面积。
即便是浓缩到十几个大家叫得出名字的城市里，人均住宅面积也不低，基本上都围绕在
30平米附近。
这个面积不少，接近日本，法国，德国。
当然和美国没有办法比，但是美国那种以别墅为主的居住模式，和他们地广人稀有很大
关系，也不需要去比。
但是你要注意，这不意味着我们这十几个城市没有住房需求了。
因为还有两件事。
1、我们的人均是有公摊面积的，人家是没有的，人家是套内实用面积。也就是说，这
十几个城市还是有进一步改善的内在需求。
2、即便在这十几个城市内部，也分有配套无配套。
没有配套的远郊只是因为价格低，人们上车容易于是就首次购房。但住是很不方便的。
这就是此前流行的所谓跨省通行，所谓上下班五个小时。
但是配套好的地方往往老房子多，也就是前面说的房改，小产权，各种历史上累积的房
子。这部分未必是年轻人需要的，因为户型，配套各方面都老化了。
所以人们总是有进一步搬入配套好且是新房子的需求。
也就是说，即便把目光聚焦到10来个城市当中，你也会发现总量是够的，但是局部是不
够的，或者说产品是全的，符合需求的产品是不全的。
好地段的新房子是不够的，而供应充足的未必是人们想要的。
第三部分，人口流入影响需求支撑，收入增加影响价格支撑。
我为什么前文分析的时候特地摘出了十来个城市，而不是分析所有城市的普通住宅？
很简单，因为人口的变迁。
人口是从农村进入城市，从城市进入大城市。在总人口下降的过程中，这个趋势会给你
更强烈的感觉。
这意思就是说没有补充。
如果总人口快速上升，农村进入城市，城市进入大城市，你会觉得农村地区的人口少得
不那么明显。
但如果总人口下降，你的感觉就会很明显。一个地方住宅的实际需求，是离不开人的。
没有人就没有居住需求，富豪不可能在一个彻底没有居住需求的地方，单纯的买一万套
房子就是为了投资。
那么有人口流入的城市，房产价格一定上涨么？
也不一定。
因为即便地段稀缺，也和购买力相关。
你说一个板块，人口持续流入，流入的是什么人呢？年薪10万的人，然后你发现套均价
格1000万。
那这个人口流入和板块价格之间就没有关系。说白了叫好不叫座，人口流入很大，购买
人口流入为零。
就好比你开了一家奢侈品店，最便宜的包也要几万块，人流密集，但是绝大多数都是进
店