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上海颜蓝镇住宅小区
物业服务投标书
上海XX物业管理有限公司
二0一四年二月
目录
第一部分：商务文件 3
一、物业管理处收入预算方案 4
二、物业管理处收支预算方案分类明细 5
三、其他费用 11
四、”文化广场”管理处财务预算说明 12
第二部分：技术文件 14
TOC\o1-3\h\z\u第一章：管理服务理念和目标 15
一、总体管理服务理念和目标 15
第二章：物业管理机构运作方式 15
一、管理处组织架构及部门设置 15
二、管理处运行方式及各部门职责 16
第三章：管理服务人员配备 25
一、管理处各岗位员工的任职要求 25
二、管理处经理要求 26
三、管理处各部门、各岗位的人员配备数以及各岗位的职责 27
四、管理处新员工的培训方案及计划 34
第四章：物业管理用房及相应管理设施的配置 35
一、管理用房 35
二、管理设施 35
第五章：物业管理分项及标准与承诺 37
第六章物业的维修养护管理、保洁、保安、护绿工作的实施方案 40
一、对业主、使用人自用部位提供维修服务的措施 40
二、物业管理区域内公用设施设备的维修措施 40
三、业主、使用人装饰、装修物业的管理措施 60
四、保障物业管理区域内环境清洁度的措施 63
五、绿化（乔灌木草坪及其他附属设施）按季节维护、保养项目和措施 71
六、物业管理区域内保安24小时执勤、巡视重点部位24小时监控的岗位职描述责 74
七、物业管理法律法规及常识向住户的宣传设想 74
八、物业管理档案管理设想 80
九、其他物业管理措施及承诺 82
第七章：丰富社区文化、加强业主相互沟通的具体措施 85
第八章：智能化设施的管理与维修方案 86
第九章：施工噪声控制等与业主密切相关事件的应对措施 90
第十章：提供《临时管理公约》的建议稿 100
第十一章：物业管理早期介入服务 103
一、商业用房在实际运行前的管理措施： 108
第十二章：本企业在投标项目中的服务特色（总结） 108
商务文件
商务文件
一、物业管理处收入预算方案
管理收费单价
1.1投标申请表
投标申请表
项目
数据
物业收费标准
18.00元/月·M2
住宅
2.0元/月·M2
联排别墅
3.0元/月·M2
商业
4.0元/月·M2
管理者酬金计提比例
7%
投
标
人
投标企业名称：上海有限公司
投标企业（盖章）
1.2物业管理费定价依据
1.2.1参照上海市物业服务分等评级收费标准；
1.2.2“文化广场”物业支出预算；
1.2.3参照开发商竞标公告第二条第4点收费标准的确定。
2．物业管理费收入
2.1物业管理计费面积
地面建筑面积：42176平方米；
附属建筑面积：2674平方米。
2.2每月物业管理费收入：
42176平方米×18元/月·平方米+2674平方米×5.5元/月·平方米=759168元/月+14707元/月=773875元/月
全年物业管理费收入：
773875元/月×12月=9286500元
3、物业管理处收支预算方案及分类明细
3.1“文化广场”管理处财务收入汇总表
项目
面积
月收入（元）
年收入（元）
备注
2号楼
19613平方米
353034.00
4236408.00
2~4号楼：
18.00元/月·M2
游船码头餐厅及其他：5.50/月/·M2
3号楼
17877平方米
321786.00
3861432.00
4号楼
4686平方米
84348.00
1012176.00
游船码头餐厅及其他
2674平方米
14707.00
176484.00
合计
44870平方米
773875.00
9286500.00
备注：以收缴率100%计算
3.2“文化广场”管理处管理费支出预算表
序号
项目费用
每月支出
每年支出
备注
1
人工费用（246466元/月）
管理人员
31900
382800
见附件1
机电人员
73660
883920
保安人员
100652
1207824
保洁人员
40254
483048
小计
246466
2957592
2
管理人员服装费（2000元/月）
管理人员服装费
2000
24000
3
行政办公费（22700元/月）
行政办公费
22700
272400
4
保安物耗（3000元/月）
保安物耗
3000
36000
5
保洁材料费（1