河北达隆行房地产经纪有限公司
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沧州市青县南海国际项目二期市场调研分析
调研背景
本次青县住宅市场调研的目的主要是为当地房地产市场的预判提供数据支持，并且借助项目一期的良好的市场口碑对项目二期的定位、产品设计等方面进行判研。
项目及板块信息
从区位角度来看，本项目处于青县主干道新华路南侧，并紧邻乾宁街，路网相当发达，交通环境较好，区位优势明显。
同时，项目所处地产板块热度较高，现南海国际一期已成为该区域的标杆楼盘。随着青县市政规划的大力推进，市场上竞争项目相继入驻开发，住宅市场放量较大，楼盘竞争较为激烈。
本项目区位图
主力竞争楼盘指标
本节，主要对青县住宅具有代表性的项目信息进行罗列对比，通过本次调研，目前待售项目的销售业绩普遍良好，竞争项目的户型产品较好，大部分优质房源已销售殆尽。
周边主力竞争项目信息参数
项目
现售类型
主力户型
住宅价格
优惠
观湖壹品
高层住宅
三居室
均价3500元
无
银泰
国际尚府
高层住宅
三居室
起价3500元
无
盘古新天地
基本售罄
三居室
均价3200元
无
华联.凤城
住宅
三居室
均价3700元
无
四、竞争楼盘及分析
（一）观湖壹品
待建的人工湖
待建的人工湖
项目介绍：占地4万㎡，建筑面积10万㎡；容积率2.5，
地理位置： 青县县政府后
项目类别： 商铺、住宅、酒店
开发商： 北明房地产
咨询电话： 0317-4068888
主力户型： 二室、三室
面积范围：两室105㎡左右，三室130㎡以上
开盘时间： 观湖壹品2009-12-12开盘；
交房日期：入住2011-7-28；
项目均价： 3500元/㎡以上
绿化率： 40%
物业费： 待定
车位信息：700个（地上不收停车费车位：300多）
分析认为：该项目售楼部位于新华路，目前工程主体已起，开盘房源已
经消化殆尽，户型产品设计较为合理，且置业顾问专业素质较高。通过置业
顾问的介绍了解到：该项目通过自建人工湖的产品亮点进行对外宣传（图上
为该项目待建的人工湖），并号称该区域为青县行政板块中心。
通过本次调研了解到，对于当地客户居住习惯而言，该项目短板主要在
于其区位较远，同时分析认为该项目正处于产品价格拔高的过渡期，预计后
期将会整体提高产品均价，已达到其利润最大化。
（二）盘古新天地
项目介绍：占地13343㎡，建筑面积：4.8万㎡，容积率：1.6
地理位置：青县批发市场西侧
项目类别：住宅
开发商：河北新厦房地产
咨询电话：0317-4260000
主力户型：二室、三室
面积范围：95.63㎡-152.13㎡
户型范围：110㎡-154㎡
开盘时间：开盘2010-6-30；
交房日期：入住2011-10-30；
项目均价：均价3100元/㎡到3200元/㎡左右
绿化率：47%
售楼地址：乾宁街与新华路交叉口
分析认为：目前，该项目户型产品只剩130㎡以上的大户型，小区已经
入住，内部正进行绿化，自动安防已经设置。该项目号称为青县绿化率最高
的小区，通过实地了解后，小区内部配套较为齐全，高层一层为车库，暂无
价格，目前该小区已经具备交房标准，在各个竞争项目中，该项目的优势和
产品品质整体较高，因此我们项目的产品配套可参照该项目权重考虑。
（三）银泰国际尚府
项目介绍：建筑面积138000平米；17栋（13、16、18层）。。
地理位置：青县青县西环北路东侧
项目类别：商铺、住宅
开发商：天津银泰投资集团
咨询电话：0317-4268777/主力户型：二室、三室
面积范围：87㎡-134㎡
开盘时间：开盘2011-5，
交房日期：2012年5月
项目均价：3500元/㎡起
绿化率：31%
分析认为：该项目位于新华路东侧，一期2009年8月已售罄;二期
10年2月售罄;三期处于在售期。该项目产品户型在各个项目中较为合理，
没有发现滞销户型，地下停车位可到达1:0.8。从营销策划方面，该项目已
经放慢推盘节奏，推广方式较为普通，未有代理公司入驻，折页内文案有明
显错误。
（四）华联.凤城
项目介绍：占地50661㎡；建筑面积:147000㎡，容积率：2.84
地理位置：青县青县西环北路东侧
项目类别：住宅
开发商：香河华联房地产
咨询电话：0317-4290666/999
主力户型：两室，三室
面积范围：70㎡-100㎡
开盘时间：20