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正文目录
样本说明 5
利润表：营收增长放缓，利润承压，央国企与优质民企展现韧性 6
营收增速放缓，分化加剧，民企且未展期物企表现亮眼 6
归母净利润整体下滑，央国企与优质民企逆势增长 7
行业毛利率持续承压，央国企表现稳健 9
销管费用率连续两年下降，降本增效成效显现 10
资产负债表：回款周期上升，物企聚焦回款，现金较为充裕 11
流动性承压及业务转型影响下，回款周期拉长 11
物企聚焦回款提效与现金流稳健，净现金小幅下降 13
业务结构：主业夯实增速放缓，央国企表现领先行业 14
物管主业稳健增长，在管面积温和扩张 15
各业务板块分化加剧，央国企表现更优 16
回购积极，分红慷慨，物企红利属性凸显 18
分红总额大幅增长，物企回报股东意愿增强 18
物企积极回购，提振市值与投资者信心 19
低估值+高分红，物企红利属性凸显 20
投资建议：推荐高分红、高股息、规模效率兼优的头部物企 21
风险提示 21
图表目录
图表1：恒生物业服务及管理指数与申万房地产指数走势基本一致 5
图表2：各类表述所对应的上市物企明细 6
图表3：2024年上市物企营收总额同比+4.5? 7
图表4：各类样本物企的营收同比走势 7
图表5：2024年上市物企营收TOP20 7
图表6：2024年上市物企归母净利润总额同比-20.0 8
图表7：各类样本物企的归母净利润同比走势 8
图表8：2024年上市物企归母净利润TOP20 8
图表9：2024年上市物企毛利率同比下降1.4pct 10
图表10：各类样本物企的毛利率走势 10
图表11：2024年上市物企毛利率TOP20 10
图表12：2024年上市物企销管费用率同比下降0.7pct 11
图表13：各类样本物企的销管费用率走势 11
图表14：2024年上市物企销管费用率最低的20名 11
图表15：上市物企应收账款周转天数持续走高 12
图表16：各类样本物企的应收账款周转天数走势 12
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图表17：2024年上市物企应收账款周转天数最短的20名 13
图表18：2024年上市物企净现金总额同比-2.9? 14
图表19：各类样本物企的净现金同比走势 14
图表20：2024年上市物企净现金TOP20 14
图表21：持续披露业务收入数据的34家上市物企明细及分类 15
图表22：34家物企各业务收入的同比走势 16
图表23：34家物企各业务收入的占比走势 16
图表24：15家物企在管面积变动 16
图表25：10家物企合约面积变动 16
图表26：各类物企的物管服务收入同比 17
图表27：各类物企的社区增值服务收入同比 17
图表28：各类物企的非业主增值服务收入同比 18
图表29：各类物企的其他业务收入同比 18
图表30：2024年上市物企分红总额同比+31? 18
图表31：2024年上市物企的分红总额TOP15 19
图表32：2024年上市物企分红比例TOP20 19
图表33：2024年上市物企的回购比例 20
图表34：2024年物企股息率TOP30 21
样本说明
作为物业公司的上游关联产业，房地产开发企业的经营状况会对其控股上市物企业绩表现和估值水平产生一定影响。从历史表现来看，房地产指数与物业服务及管理指数走势基本保持一致。
图表1：恒生物业服务及管理指数与申万房地产指数走势基本一致
申万房地产指数（左） 恒生物业服务及管理指数（右）
4000
3500
3000
2500
2000
1500
1000
500
0
5000
4500
4000
3500
3000
2500
2000
1500
1000
500
0
请务必阅读报告末页的重要声明2022/04 2023/04 2024/04 2025/04
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，国联民生证券研究所
作为开发商下游的产业链环节，物管公司在经营上与房企密切相关，本文除了分析物业行业的整体表现之外，还根据其关联房企的股东背景及经营情况，将上市物企分为央国企物企、民企且未展期物企、民企且已展期物企、混合所有制物企、独立物企共五类进行对比分析。本文统计了其中56家上市物管公司的业绩，各类物业公司明细如下所示：
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图表2：各类表述所对应的上市物企明