商品房买卖协议纠纷中处罚性赔偿
在法院民事审判中,包含房地产纠纷案件尤其是商品房买卖协议纠纷案件不仅案件件数增加较快,而且也展现了较高增加率,而中国最高人民法院于二00三四月二十八日下发了《最高人民法院相关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题解释》（下称“司法解释”）,该司法解释第八条、第九条中,把“处罚性赔偿标准”引入到了商品房买卖协议纠纷处理之中来,另外在该《司法解释》第十四条也对该处罚性赔偿作出了要求。对出卖人严重违反老实信用标准、损害买受人利益恶意违约、欺诈等行为,明确要求“能够请求出卖人负担不超出已付购房款一倍赔偿责任”。该处罚性赔偿要求为人民法院审理商品房买卖协议及保护购房人正当权益提供了有力保障,下面笔者对处罚性赔偿部分具体情况条件简明进行叙述。
一、适用处罚性赔偿具体情形。
依据《解释》要求,适用上述处罚性赔偿标准具体情形有五种:
（一）商品房买卖协议签订后,出卖人未通知买受人又将该房屋抵押给第三人;
（二）商品房买卖协议签订后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。
（三）有意隐瞒没有取得商品房预售许可证实事实或者提供虚假商品房预售许可证实;
（四）有意隐瞒所售房屋已经抵押事实;
（五）有意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁赔偿安置房屋事实。
二、处罚性赔偿条件
经过以上要求情形,还能够得出以处罚性标准适用需满足以下条件:
（一）只有商品房买卖协议适用处罚性赔偿,而并非全部房屋买卖协议纠纷都能够适用“处罚性赔偿标准”。《司法解释》适适用于“商品房买卖协议”纠纷,而作为《司法解释》中处罚性赔偿标准也仅适适用于“商品房买卖协议”,其并不妥然地适适用于其她集资房、房改房、二手房买卖纠纷。
（二）只有属于恶意违约和欺诈行为才能适用处罚性赔偿。在《司法解释》要求五种情形中,前两种情形属于恶意违约行为。依据协议法要求,以及现在中国司法实践,组成违约责任必需同时含有以下四个条件:
第一,行为,也就是一方当事人必需有不推行协议义务或者推行协议义务不符合约定行为,这是组成违约责任客观条件。违约行为只能在特定关系中才能产生。违约行为发生前提是,当事人之间已经存在着协议关系。假如协议关系并不存在,则不发生违约行为。
第二,过失,即违约一方当事人主观上有过失,这也是违约责任主观要件。当事人违约可能有多种原因,如不可抗力、对方违约等。因这些原因引发违约,当事人不能负担违约责任。只有因违约当事人原因造成违约责任。所以,违约当事人要负担违约责任,主观上必需要有过失。而在双方过失情况下,过失大小是其负担违约责任大小依据。
第三,损害事实,损害事实指当事人违约给对方造成了财产上损害和其她不利后果。从权利角度考虑,只要有违约行为,协议债权人权利就无法实现或不能全部实现,其损失即已发生。在违约人支付违约金情况下,无须考虑对方当事人是否真受到损害及损害大小;而在需要支付赔偿金情况下,则必需考虑当事人所受到实际损害。
第四,因果关系,即违约行为和损害结果之间存在着因果关系。违约当事人负担赔偿责任,只限于因其违约而给对方造成损失。对协议对方当事人其她损失,违约人自然没有赔偿义务。违约行为造成损害包含直接损害和间接损害,对这两种损害违约人应赔偿。在此之外,应该注意是恶意违约要求,而《司法解释》上述二种情形要求则是要求恶意违约具体要求。
后三种属于“欺诈行为”。欺诈,通常是指以使她人发生错误为目有意行为。在欺诈中,为了使她人了生错误,通常要作所谓不正确说明和陈说,它关键指是一方当事人在签订协议之前,为了吸引对方签订协议而对关键事实所作一个不真实陈说,从而使对方产生误解并遭受损害行为。它关键分为两种类型:一个叫做非有意不正确说明,假如作出不正确说明人是出于老实地相信真有其事而作,那就属于非有意不正确说明;一个叫做欺骗性不正确说明。欺诈应被告称为“欺骗性不正确说明”。假如作出不正确说明人并非出于老实地相信有其事而作,则属于欺骗性不正确说明。高院司法解释所说明后三种情形则指是欺骗性不正确说明,也就是欺诈。
《司法解释》中指明后三种情形与《消法》第四十九条要求有相同之处,但却是不一样。首先,《消法》中所称“欺诈行为”是泛指;而本《解释》中欺诈是有特定范围,即“有意隐瞒”一些特定事实。另外,赔偿标准也不一样,《消法》要求是确定,是“购置商品价款或者接收服务费用一倍”;而本解释中要求是“能够请求出卖人负担不超出已付购房款一倍赔偿责任”。
三、对于误差比超出3%也符合处罚性赔偿条件。《司法解释》第十四条作了明确要