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房地产行业购房尾款资产证券化研究的国内外文献综述

1.1融资理论研究

在企业的融资方式有关的理论研究上，JensenMeckling(1976)提出的代理理论指出起初公司引入债务可以抑制企业管理者和股东之间的代理成本，对公司有益，但是随着债务比率的增加，债务人为了限制股东的行为将提高期望收益率或增加限制性条款，将不利于公司发展。ZZhao?LRan(2006)通过对中国房地产行业的融资渠道进行研究，并认为中国应通过培育先进的金融市场，为分散当前房地产市场风险提供尽可能多的工具。NichterGoldmark（2009）认为为了避免商业银行等金融机构的限制性条款，中小型企业会偏好于非正规融资渠道。郝晓洁（2008）在对上市公司融资问题进行实证研究时认为我国目前债权融资有利于股价上涨。韩素兰（2012）指出发明地产行业在国民经济中占重要地位，单一的融资方式不仅对行业本身有影响甚至会增加金融市场的风险，而创新型融资方式仍在我国发展水平有限，需要各企业融资创新那一世的觉醒。周华（2020）中小型房地产公司由于没有雄厚的资金基础，各项财务指标难以达到商业银行的要求，难以从银行渠道借到足够的资金，融资渠道拓宽的问题亟待解决。

1.2资产证券化研究

LewisS.Ranieri(1977)首先提出资产证券化的概念，从此,资产证券化一词才逐步得到推广和认可。Lupica,LoisR(1998)通过调查资产证券化和资产价格的关系,发现ABS发行量增长率的增加导致债券和股票溢价大幅下降。何小峰（1999）较早对资产证券化理论进行研究通过对实质是资产证券化的三亚案例进行研究，认为资产证券化能够用于盘活流动性差的资产。

而在资产证券化的效应方面，冯罡（2016）通过对目前中国的房地产公司实施资产证券化的动因、现存规模等分析指出房地产资产证券化未来发展广阔，多方参与到房地产的金融体系有利于分散行业风险。鄢丽敏（2017）通过对世博集团物业费资产证券化的案例分析，得出资产证券化这种融资方式比传统融资方式的资本成本要低很多，且避免了房地产企业过度依赖银行的现状的结论。幸丽霞,佘昭鹏,王雅炯（2021）通过事件研究法对资产证券化和股东财富进行实证研究发现，企业在发行资产证券后能够对股价产生积极的影响，极大提升股东的短期财富。刘怡玲（2021）指出相较于传统融资方式，资产证券化能够合理的进行资产配置，提高资产的流动性，并有效的分离了原始权益人的风险和资产本身的未来收益的不确定性，有效降低融资成本。

1.3购房尾款资产证券化研究

购房尾款的专门研究目前还相对较少，虽比一般性应收账款而言，由于银行批款时间周期相对稳定，但其本质是房地产企业的应收账款，因此主要通过对应收账款资产证券化的文献加以研究。Ketkar（2001）提出项目公司通过以应收账款预期所产生的现金流为基础资产发行资产证券化产品，是为了能够实现基础资产本身与公司的各类风险进行相互分离。Palia,D.Sopranzetti(2004)指出由于企业的筹资成本的提高,卖出的应收账款的平均比率将上升,但对事前偿债能力概率足够大的企业,卖出的应收账款的平均比率将由于卖方偿债能力概率的提高而降低。张文强（2009）指出，由于应收账款属于实体经济领域，其背后又真实的销售作为支撑，相较于信贷资产证券化来说风险较小。孙鑫（2017）探求了应收账款资产证券化的优势以及风险所在。他指出，该工具能有效降低交易成本、通过将应收账款的打包出售可以优化资产质量，降低管理成本。但需要建立完善的信用体系来保障未来现金流的可靠性。包珍珍（2021）通过对T集团的案例分析，指出应收账款资产证券化能对急需改善财务状况的行业如建筑业等有效，降低其融资成本。

1.4文献述评

根据对国内外的研究发现，目前企业集中于单一的融资方式难以满足公司的融资需求，而通过对创新型融资方式资产证券化研究，学者一致认为这是一种是有利于降低企业融资成本，增加资产流动性的有效方法。正如购房尾款资产证券化正是房企对资产证券化的一种应用，具有现金流稳定、风险隔离、成本低的特点。

但资产证券化作为一种创新融资方式主要在国外的研究较为丰富，国内的研究还是主要存在于理论方面，实践方面的研究目前还相对较少。更是很少有通过对成功进行资产证券化的公司进行案例分析，或实践层面的结果。因此具体以成功案例来分析购房尾款资产证券化的动因与效果有很大的研究意义。

参考文献

[1]郝晓洁.中国上市公司债券融资问题研究[D].天津大学,2008.

[2]赵维.中国房地产资产证券化的发展探究[J].住宅与房地产,2016(27):3-4+6.

[3]冯罡.“去库存”背景下房地产证券化之发展[J].中国房地产,2016(13):70-