房企和险企开发养老地产模式的比较分析综述
1.1融资模式
理论上，资本实力和商业模式是企业投资战略的重要保障。养老地产建设资金需求量大，投资回报周期较长，因此，企业的资本实力成为制约其投资决策的首要障碍。因为只有那些资本实力强的大公司才有能力进行重资产运作，而那些资本实力弱的中小型企业则不行，所以他们必须选择轻资产模式。但商业模式也是影响企业投资决策的重要因素。由于投入周期长，商业模式不明确，盈利前景不明，尽管有些大型企业有足够的资本实力，但仍会选择轻资产模式。不同的投资方式都有其优点和缺点。轻资产模式具有资金投入少、简单灵活、易于推广等特点，容易受到投资方的欢迎，但无法形成规模效应。重资产模式收益方式复杂、难以复制、投资回报周期长，但是容易形成规模经济，提高服务效率，促进整个养老服务链条的发展。
表5-1险企和房企融资模式对比
开发主体
融资模式
保险公司
我国保险公司投资养老地产一般为以下三种模式：
重资产模式
采用这种模式的企业一般都具有雄厚的资金实力，并且可以同时投资、开发、经营三种角色，泰康人寿就是这种模式的典型代表。
2. 轻资产模式
由于保险公司和养老机构双方可以实现资源互补，保险公司提供资金，第三方养老机构提供养老床位，这样就实现了资源整合。光大汇晨养老社区是这种模式的代表。
3. 轻重资产结合模式
这种模式下的企业既自己投资建造养老地产，又会通过签约或股权投资养老机构。太平保险和合众人寿为这种模式的代表。
地产公司
下图为地产公司开发养老地产的投资类型
1.2运营模式
总的来说，养老地产属于低回报、长周期的投资。从买地到建设，再到投放到上市，要达到盈亏平衡一般要6到8年，而要想达到真正的赢利，至少要8到10年的时间。
表5-2险企和房企运营模式对比
开发主体
运营模式
保险公司
保险公司大多数均采用持有运营模式，以服务和设施作为养老地产项目的核心，通过适老化设计为老年人服务，满足其生活需求和文化娱乐等需求。并且以保险产品对接养老社区为特色。其赚的是服务和设施以及产品的钱。
地产公司
一些地产公司看中了这一市场的巨大潜力，采取出售+持有运营模式，可通过快速销售回笼资金，又可获得后期持有性收益。盈利关键点在于出售和租赁的配比。然而，目前一些开发商还在坚持以传统的地产开发观念发展养老地产，以“养老”为幌子，卖房圈钱。以养老和适老为噱头，获取廉价土地，本质是房地产开发。在房产所有权得到转让后，该“养老地产”与普通地产并无二致。这种地产企业赚的就是土地、房子的钱。
1.3险企相对于房企具有显著优越性
1.3.1资产端：保险资金的长周期特征与养老产业所需的稳定性匹配
养老地产若想长期发展，必定会将发展着力点放在服务和设施上，这决定了养老地产需要大量稳定资金投入，而其主要盈利点在于月费形式的租金收入和资产升值。这种盈利方式决定了养老地产投资回报周期长。而保险公司尤其是寿险公司拥有大量保险资金，保费收入稳定并且保费支付周期长，现金流量在一定时间范围内较为稳定且可预测。保险公司将已有保费收入进行合理有效投资，可以获得可观的投资收益。所以保险资金和养老地产所需要的投资资金具有天然的适配性。
1.3.2负债端：拉动保单销售，增强客户粘性
（一）双向促进：养老社区与寿险保单捆绑销售形成正反馈
当前保险公司布局养老地产时，往往与相应的保险产品相联系。以泰康之家为例，购买“幸福有约”年金保险时，如果保费交付到达一定门槛，则会领到泰康之家的入场券。无独有偶，合众人寿也将保险产品与养老地产捆绑销售。购买养老保险产品的客户往往财富水平较高，并且更注重身体健康与生活质量，所以有更大概率入住养老地产，所以保险产品的目标客户和养老地产的目标客户有很大交叉，所以推销养老地产的同时也有利于拉动保险产品销售。
（二）产品+服务：增强客户粘性，获取数据资源
保险人和被保险人往往只在承保过程和索赔过程中沟通交流较多，其他时候则联系不紧密，这不利于提高顾客忠诚度和信赖感。而通过养老社区和保险产品的结合，有利于提高保险人和被保险人的联系紧密度，增强客户黏性。此外，通过为客户量身打造健康方案医疗规划等，可以使保险公司更清楚地掌握被保险人身体健康数据，有效管理保费，并且增强企业和客户亲密度。