房地产供给侧改革策略分析综述
（一）改革前房地产行业状况
房地产也是一大支柱行业，是中国国家的基础性产业，对经济、金融、就业等影响重大。2000年至2010年时，是中国地产行业发展的最高峰，城镇化水平的大幅提升，房产市场出现了大量的社会需求，房地产市场火爆出人意料：房价飞涨，地价飞涨，房地产企业也飞涨。2012年后，需求减弱，仓库过剩，甚至出现了实际供需矛盾。许多开发商因库存过多而降价，整个房地产行业停滞不前，损失惨重。
2012年以来房地产利润下滑是一系列现实问题的结果。资金流紧张或者有债务风险不再是个别公司的问题，而是大多数房地产公司或行业的问题。一方面，中国城镇化进程的逐步推进，使房地产需求疲软，房地产行业供需不平衡；另一方面，企业和金融资本在获取高额利润的同时，也在迅速扩张。房地产行业带起了“炒房”的不良风气。
（二）房地产供给侧改革
由于大规模总人口往首都圈城市群与地区中心城市群的大量流入，利用“人地挂钩”与市场资金的稳定性达到了供需均衡，房价调整是市场供求关系的必然结果，从而促进了地产业持续稳定健康的发展，这也是中国房地产业供需侧结构化变革的核心要义。实施地产业供需侧结构化变革，治本之策要以地区中国城市群发展策略、人地相关、资金稳定性和地产税为核心内容，加速建立地产业有效管理机制，促进供需均衡和发展。严格遵守总人口往首都圈城市群区域转移的基础发展规则，以常驻总人口增长为核心内容改造工程建设土地供应区位格局，利用“人地挂钩”与市场资金稳定性达到供需均衡。过去二十多年的楼市调整政策重遏制需求而轻扩大供应、重政府措施而轻市场措施，短期内调整并不能缓解市场长时间供求不均衡的根本矛盾，而当前的限购、限贷、限售等政策没有跳出过去使用政府措施遏制市场供求的基本框架。
过去数十年，在中国国土规划与空间规划之间长期存在着二大派争。长期以来，在限制大城市人数、发展中小城市和小乡镇、地区均衡的新小镇学派思维误导下，中国大量人口向首都圈城市群和区域副中心城市集聚，但同时土地供给也向三四线大中城市倾斜，与人数城市化和用地城镇化方向明显背离。这也是中国一二线城市高房价、三四线城市库存高的主要成因。所以房地产行业是改革的先行者，在我国实施了供给侧结构性改革政策后。
2015年，中央提出解决房地产行业面临的主要问题：库存积压。以此房市“去库存”成为2016年经济五项重点工作之一。到2020年，经历了四年的“去库存”政策。
表3-1国内商品房销售统计表
年份
销售面积
（亿平方米）
销售金额
（万亿元）
商品房待售面积（亿平方米）
2015
12.85
8.73
7.19
2016
15.7
11.8
6.95
2017
16.94
13.37
5.89
2018
17.2
15.0
5.2
2019
17.16
15.97
5.0
2020
17.61
17.36
5.0
数据来源：据保利地产2015-2020年年报整理得出
图3-12015-2020年全国商品房销售情况
2016年全国商品房销售面积达到15.7亿平方米，同比增长22.5%，全国商品房销售金额为11.8万亿，同比增长35%，年末商品房库存为6.95亿平方米，较2015年下降3.2%，是近几年库存首次下降，“去库存”起到了积极的作用；在2017年房地产市场的发展中，国家层面采用了“因城施策、分类调控”的方针，市场上升态势得到了保持，商品房销售金额在一年之内有了13.7%的增长，达到了13.37万亿元，销售面积有了7.7%的增长，即16.94亿平方米，再看待售面积，尽管一年之内有了15.3%的下降，但依然有5.89亿平方米。一年之后，这几项指标有所改变，销售金额增长了12.2%，达到了150万亿元，但增长速度不如上一年度，有1.5%的下降。销售面积、待售面积分别实现了增长与下降，改变速度分别为12.2%、11%，各自为17.2亿平方米、5.2亿平方米。到了2019年，全国房地产市场的销售金额增长了6.5%，即15.97万亿元，销售总面积略有下降，降幅只有0.1%，达到了17.16亿平方米，商品房待售面积5.0亿平方米，较2018年下降4.9%，库存下降趋势减缓；2020年，新冠肺炎疫情对中国经济及房地产行业造成一定的冲击，行业政策、流动性等经历了从宽松扶持到定向收紧的转换，全年市场总体表现出较强的韧性2020年销售金额17.36万亿元，同比增长8.7%，增速较2019年相比有2.2%的增长率。再看该年度商品房销售情况，总销售面积有了2.6%的增长，达到了17.61亿平米，增长速度也超出了2019年。从待售面积看，该年度的增长幅度极其微小，只有0.1%，面积为5.0亿平方米。
由于采取了“去库存”的措施，全国房地产市场于2016年以后商品房销售面积增长幅度比较大，总额度也大幅增长。