物业管理市场发展状况;第一章概述;第一节物业管理市场的产生和发展
一、物业管理市场的启动
物业管理市场的产生是生产力水平提高和经济发展的结果。
1994年出现了招投标的方式确定物业管理企业，1996年有些地区选聘物业管理企业时在媒体上公开招标，标志着我国物业管理市场竞争已经开始，物业管理市场启动。;二、物业管理市场培育
培育市场必须要强化市场需求，已经出台的《物业管理条例》、《招标投标法》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《物业服务收费管理办法》等对规范物业管理市场有直接的影响。
三、物业管理市场发展趋势
◆住宅物业全面招标
◆物业管理企业纷纷与开发商脱钩
◆非住宅物业陆续竞标;第二节物业管理市场研究范围;三、前期物业管理
前期物业管理与前期物业管理内容
四、公共物品理论与物业管理
公共物品
私有物品
五、市场
六、物业管理市场;第二章物业管理的特征;无形性
物业管理服务本身是无形的，无法找到它的物质形体。物业管理这种商品应该是物业管理服务“活动和过程的结果”。
易逝性
物业管理服务一闪即逝无法存储，物业管理服务活动结果也不能存储起来。
多样性
物业的异质性，决定了物业管理服务的多样性。;生产、交换与消费的同一性;互动性
物业管理服务产品的提供，需要消费者配合、协作并参与生产过程与生产者共同完成。在物业管理区域内供需双方形成互动。
;第三章物业管理市场的特征;第一节没有“物流”只有“人流”;二、服务产品的载体没有位移
由物业的固态性决定物业所在地就是服务这种商品的生产、流通消费空间。
三、服务活动随供给者移动
物业管理市场上，供应者将服务送到物业管理区域，需求方是不动的，发生流动的是供给一方。
;第二节供求关系确定方式特殊;三、议标
议标统称是供给方在市场上收集潜在需求者的信息。需求者与一些有意向又符合条件的供给者双方协商用合同确定供求关系。
四、非市场行为交换
通常是指某业主将物业管理工作私下授予某个供给者的行为。如物业管理初期阶段由???地产开发商直接交给自己派生的物业管理部门。
;第三节国家干预;第四节供求主体特殊;第五节各主要环节的时间顺序错位;二、商品质量展示后置;三、生产与消费归一;第六节受载体的牵制;二、与其他市场运行方式的比较;第四章物业管理市场主体;第一节供给主体;（二）业务范围
;（三）责任;二、专项服务机构
（一）基本情况（专业化程度）
（二）业务范围（三）责任
三、垄断性经营机构
（一）基本情况（转制）
（二）业务范围（三）责任;四、咨询机构
（一）服务对象
1.房地产开发企业2.业主和业主自治组织
3.物业管理公司
（二）业务范围
1.制定物业管理方案2.解决技术问题
3.法律问题
（三）责任;第二节需求主体;;第三节协调主体;第五章物业管理市场的运行机制;第一节供求之间制约机制;第二节价格调节机制;第三节政府的监控机制;二、交换过程的监控;第六章物业管理市场上中介的服务;第一节物业管理市场上的代理;第七章物业管理招标;第一节物业管理招标内容及招标形式;第二节招标的组织;;三、评标委员会
（一）主要工作内容
1.审阅标书2.对投标单位质询
3.评分4.决标
（二）人员构成
1.业主代表2.评标专家
;第三节招标程序;二、主要环节的操作
（一）招标前期策划
1.参与的主体
招标人
2.所涉及主要文件和资料
（1）招标方案
（2）招标文件
（3）评标方法和评分标准
（4）标底
;（二）办理招标备案
1.参与的主体
（1）招标人
（2）物业项目所在地的县级以上地方人民政府的房地产行政主管部门
2.所涉及的主要文件和资料
(1）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；
(2)招标公告或者招标邀请书；
(3)招标文件；
(4)法律、法规规定的其他材料
;（三）发布招标公告或招标邀请书
1.参与的主体
（1）招标人
（2）中国住宅与房地产信息网
（3）中国物业管理协会网
2．所涉及的主要文件和资料
招标公告
（四）接待投标报名
1.参与的主体
（１）招标人
（２）潜在投标人
２.所涉及的主要文件和资料
投标申请书
;（五）投标人资格预审
1.参与的主体
(1)招标人
(2)投标人
2.所涉及的文件和资料
(1)资格预审申请书
(2)企业资格文件
(3)企业业绩证明
(4)项目负责人和技术骨干的简历证明
(5)资格预审合格通知书
;（六）现场勘察
1．参与的主体
（