养老地产发展现状及融资运营模式分析综述
1.1养老地产发展现状
近年来，随着养老需求不断增长，各种企业如房地产公司、保险公司等都在积极参与到养老地产的建设中。以下是几个典型的养老地产项目：
表4-1我国较为典型的养老地产项目
投资者类型
企业名称
项目名称
项目地址
房地产企业
万科地产
万科随园嘉树
北京、广州、成都等
万科幸福汇
保利地产
保利安平和熹会
北京、上海、广州、成都
绿城集团
乌镇雅园
乌镇、杭州
北京东方太阳城
北京东方太阳城
北京
绿地集团
绿地21城孝贤坊
上海
保险公司
泰康集团
泰康之家
北京、上海、三亚等22个城市
合众人寿
合众优年生活健康谷
武汉、南宁、沈阳、合肥
中国人寿
国寿嘉园
苏州、天津。三亚、深圳
中国太平
梧桐人家
上海
养老机构
亲和源
亲和源会员制社区
上海
光大汇晨
光大汇晨老年公寓
北京、威海、苏州
中外合资
复星集团美国峰堡投资集团
星堡养老社区
北京、天津、上海
远洋集团美国运营商Emeritus
椿萱茂
北京
目前，我国养老地产发展的主要特征是：
(一)在养老地产投资的主体中，房地产开发商和保险公司占主导地位。
从表格中可以看到，在我国，养老地产的投资者主要有四种：房地产公司、保险公司、养老机构和中外合资公司。在这些投资主体中，以房地产开发商和保险公司为主。
(二)主要集中于经济条件较好或自然环境较好的区域。
目前，我国的养老地产大都位于经济发展较好或自然环境较好的区域。由于集中了各种优质的养老资源，一线城市发展比较快，已经形成了一种可复制的发展模式，如北京，上海，广州，杭州等。适宜居住的二三线城市由于其得天独厚的自然条件，吸引了全国各地的老人，以海南和江浙为主。但是其它地区的养老地产建设项目数量较少，导致了我国养老地产的区域分布不均衡。
(三)定位于服务高端化。
我国现有的养老地产大面向高客，并主打高端市场，配有各种医疗、娱乐设施，高档配置势必会导致昂贵，许多养老地产的入门费以数十万起步，而无法负担起这么高的养老成本的老人，其养老问题很难得到有效的解决。目前，以高端服务为导向的养老地产正面临着价格偏高、覆盖范围狭窄等问题。
1.2养老地产融资模式
广义的融资指的是筹集、融通和结算资金等一切经济行为；狭义的融资专指其中的资金融通行为。养老地产融资是指企业在进行养老地产投资、开发和运营过程中发生的一系列融资活动。
1.2.1融资特点
与一般房地产不同的是，养老地产项目的筹资具有以下特点：
1.资金需求量大
由于其面向的是老年人，所以养老地产项目所涉及的范围很广，比如医疗、康复、餐饮等，所以对于配套设施的品质标准也要比普通的住房要高得多。而医疗、康复、配套设施等成本较高，所需资金也较多。
2.投资回报周期长
一般的住房一般都是以出售所有权的方式迅速收回资金，可以实现短期而快速的投资回报。而养老地产以后期经营为重点，其投资取得回报的时间相对较长。
3.受政策影响大
养老地产具有缓解养老压力、维护社会稳定的作用，既具有商业属性，又具有一定的公益属性。这就意味着，养老地产的发展必须得到国家的大力扶持，而政府的任何一项扶持措施，都会对养老地产未来的发展趋势和投资主体的市场预期产生一定的影响，进而影响到他们的投资计划。
1.2.2融资模式
由于养老地产建设资金需求量大、投资回报周期长，投资风险大，导致其开发受阻，资金短缺已成为制约其可持续发展的重要因素。目前，我国养老地产的融资模式已逐步走向多元化，但实际可行的筹资手段却很少，这就给养老社区的筹资带来了诸多障碍。
(一)银行贷款
由于银行贷款流程简单、灵活，因此，很多中小型企业在投资养老地产时都会选择银行贷款。然而，由于我国的养老地产还处在发展初期，且投资回报周期较长，因此，各家银行对于养老地产建设的投资大多采取观望的态度，这给企业的融资带来了一定的困难。另外，目前我国养老产业的信用评估制度还不完善，使得企业难以从银行获得信贷。
（二）保险资金
由于保险资金和养老地产所需资金具有天然契合性，保险公司成为我国养老社区项目的主力军。截止2020年底，我国10家保险公司共投资了47个养老社区项目，床位数达8.4万个数据来源于保监会
数据来源于保监会
（三）REITs模式
国内REITs的试点已经进行了一段时期，其中包括苏宁云创、中信启航等均有涉足过REITs。但是，现阶段关于REITs的相关法律、法规还不健全，使得REITs目前还处于初级阶段，并没有大规模推广。
（四）与外企合作模式
与具有较成熟的养老地产管理经验的外资公司进行合作，可以实现优势互补，并能获取先进的经营管理经验，保证资金的合理使用。就拿椿萱茂来说，远洋地产与美国的Emeritus联合开发，双方在投资、运营等各个方面都有了全面的合作。远洋地产