养老地产运营模式研究国内外文献综述

1养老地产运营模式的研究

从七十年代开始，在美国、日本和欧洲的一些国家，养老地产就已经逐步发展起来，目前已经有很多的理论和实践经验。例如，美国以社会养老为主，其运营模式以长期照料型养老（CCRC）为主导（苏珊·B·加兰，朱尔·汤普森，2012)；由于土地资源匮乏和社会观念等原因，日本大多采取居家养老；欧洲国家则采取了“以房养老”的运营模式（闫跃金，2013，饶霞飞，2013）。凯瑟琳·A·马克斯和凯西·L·伯克（2011）概括了CCRC的两大优势：舒适生活和丰富社交。但同时CCRC也有一些缺点，例如更高的成本和费用等。“倒按揭”是欧洲各国“以房养老”较为普遍的一种模式。“倒按揭”是指老人将自己的房产抵押给银行，银行每月向老人发放一笔养老资金，老人过世后，房屋的产权归银行所有（汤姆·凯利，2005）。“倒按揭”优缺点并存。MaryBethfranklin（2009）认为，这种方式在减轻老人的生活压力的同时，费用和成本不容小觑。

江合（2011）将养老地产运营模式划分为“会员制”模式、“销售与长期经营”模式、“限龄与限陪护”模式、“养生养老”模式等四种模式。张晶华（2010）指出，目前，以国家为主导的传统养老院运营模式已经无法适应中国的老龄化趋势。

2养老地产融资模式的研究

K.M.Leong（1996）通过对国外养老地产的融资方式的分析，结合新加坡的具体实际，对症下药，对新加坡适合的养老地产发展模式进行了探讨。马智利和王熊（2013）认为，我国的养老地产存在着投入资金量大、投资回报慢，投资风险大等问题。根据调查，目前国内60%的房地产项目都采用了银行贷款方式进行融资，但由于养老地产投资风险高，导致了银行对其的投资比较审慎，使从银行手中获取资金的方式较为艰难。而在我国的养老地产仍处在萌芽阶段，仍是利润微薄，甚至是亏本的状况，保险业进入到这一领域也是相当的慎重。因此，马智利和王熊针对我国的养老地产产业发展现状，提出了一种针对我国养老地产的REITs融资方式（房地产投资信托基金）以期解决我国养老地产融资难的问题。孙秀娟（2011）根据美国、法国和日本的发展模式的成功经验，同时立足于中国的具体国情，提出了一种以自筹、合作、BOT三种养老地产融资方式。潘素侠（2013）对我国和国际社会中的养老房地产的筹资模式进行了深入的探讨，并主张以BOT模式（即建设—经营—转让模式）和PFI模式来解决我国的养老地产融资难题。

3文献述评

通过总结归纳国内外学者对养老地产融资模式和运营模式的研究，我们可以发现，由于国外养老地产发展较早，并且已经形成了成熟的运作模式，所以相关文献和数据较多，并且针对各个国家不同的国情，每一种运营模式都有其独特性。

而我国养老地产仍处于发展初期，现有文献都仅仅停留在理论和宏观层面，其提出的融资模式和运营模式大多为摸索式的探讨，并没有真正运用到实践中。并且由于国外的成功经验较多，现有文献主要是通过吸收借鉴国外经验得出政策建议。

参考文献

[15]严跃进.海外“以房养老”面面观[J].金融博览(财富),2013,(10):45-47.

[16]饶霞飞.国外如何养老[J].新财经,2013,(5):17-21.

[5]潘素侠.养老地产及其融资模式分析[J].经济管理者,2013,(8):170-170.

[7]孙秀娟.我国养老地产开发模式研究[D].北京:北京交通大学,2011.

[]Susan,B,Garland.RisksandRewardsOfMovingtoaCCRC[J].Kiplinger’sRetirementReport,2012,(11):2-5.

[]JuleThompson.BuildingaCCRCwithoutwalls[J].Long-TermLiving,2012,(9):31-32.

[22]KatherineA.Marx,KaseyL.Burke.SatisfactionwithYourNewHome:AdvantagesandDisadvantagestoLivinginaCCRC[J].SeniorsHousingCareJournal,2011,(1):83-96.

[26]TomKelly.TheNewReverseMortgageFormula:HowtoConvertHomeEquityintoTax-FreeIncome,JohnWileySons.2005.

[20]MaryBethfranklin.ReverseMortgagestotheRescu