沈阳轨道交通2号线对沿线商品住宅价格影响：实证分析
与规划思考
摘要
近年来，我国城市化进程日益加快，城市规模显著提升，人口迅速聚集，轨道交通
其具有承载量大，速度快，价格低廉等优点而收到城市居民的青睐。轨道交通不仅缓解了
城市交通压力，更对周边商品住房价格产生了影响，优化周边房地产区位条件的同时，也
改善了轨道交通沿线的经济发展。研究城市地铁与商品住宅价格之间的关系，能为地方政
府、房地产商以及居民提供科学参考。
本文通过对国内外相关文献进行分析，并结合实际情况，以沈阳市轨道交通2号线为
例，探究其对附近地区商品住宅价格的影响。通过比较交通成本模型和特征价格模型两种
函数形式，确定运用特征价格模型进行实证分析，得到城市地铁开发对房地产价格影响的
结论。在进行实证研究时，宏观素往往对同一个区域的住宅价格影响较小，所以本文对
微观素进行分析，通过选择邻里特征变量，区位特征变量以及建筑结构特征变量作为影
响商品住宅价格的主要素，并搜集2号线附近住宅的实际样本，进行模型检验及回归结
果分析。
研究发现，沈阳轨道交通2号线周边的商品住房价格受到到医院的、容积率、建筑层
数以及建筑年龄的影响，其中到医院的距离对商品住房价格产生的增值效应最为显著。根
据以上结论，分别从三个角度提出建议。对城市规划部门来说，在规划城市地铁时考虑到
土地的不同用途，应对其影响范围内的土地进行更加详细的规划；对于房地产开发商来说,
确定影响商品住宅价格的素，能更加科学地进行开发投资；对购房者而言，应优先选择
具有对房价产生高增值效应的属性的住房。
键词：地铁开发；商品住房价格；影响机制
目录
—、绪论-1-
(-)研究背景及意义1
(-)国内外研究现状及进展1
(三)研究内容及创新点3
(四)研究技术路线4
二、城市地铁开发对商品住宅价格影响的机制分析5
（-）城市地铁开发对区位素的影响5
（二）城市地铁开发对行政素的影响5
三、城市地铁开发与商品住宅价格系的模型选择分析5
（-）交通成本模型5
（二）特征价格模型6
（三）模型的比较和选择6
（四）函数形式的选择7
四、沈阳轨道交通2号线对沿线商品住宅价格的实证分析7
（-）沈阳轨道交通2号线概况7
（二）样本数据来源7
（三）变量选择及量化8
（四）函数形式的选择9
（五）模型检验及结果分析10
五、结论及政策建议11
（-）结论11
（二）政策建议12
参考文献13
—、绪论
（-）研究背景及意义
1.研究背景
当国家社会经济迅速发展之时，我国的现代城镇化进程逐渐加速，城市化规模不断夸
大，人口也迅速集中。城市居民私家车保有量也在持续上升，虽然城市道路扩张的速度也
在增快，但无法完全满足城市居民车辆的运行需求。为了解决车辆过多而导致的道路拥堵
问题，同时也为了降低交通事故的发生概率，这在某种程度上揭露更好地维护交通安全秩
序，地方政府不断加快城市轨道交通的建设（陈俊天，成奇朝,2022）。
都市轨道交通具有方便、）隹时、安全、承载量大和绿色环保等突出优点，对改善城
市交通环境，促进都市现代化进程，带动都市空间布局的优化，促进都市经济社会创新发
展等起到了重要的促进作用（成怡忠，张学彬,2023）。自1969年10月1号北京市轨道交通1
号线建成通车，至今已有五十多年。近年来，这明显地揭示了意图随着城市地铁修建速度
的提升，在2021年，其累计运营线路长度已增至9192.6公里，预计2022年我国城轨交通
累计运营线路长度将超1万公里。
2.研究意义
城市轨道交通缓解了城市交通拥堵的问