沈阳轨道交通2号线对沿线商品住宅价格影响：实证分析与规划思考
摘要
近年来，我国城市化进程日益加快，城市规模显著提升，人口迅速聚集，轨道交通因其具有承载量大，速度快，价格低廉等优点而收到城市居民的青睐。轨道交通不仅缓解了城市交通压力，更对周边商品住房价格产生了影响，优化周边房地产区位条件的同时，也改善了轨道交通沿线的经济发展。研究城市地铁与商品住宅价格之间的关系，能为地方政府、房地产商以及居民提供科学参考。
本文通过对国内外相关文献进行分析，并结合实际情况，以沈阳市轨道交通2号线为例，探究其对附近地区商品住宅价格的影响。通过比较交通成本模型和特征价格模型两种函数形式，确定运用特征价格模型进行实证分析，得到城市地铁开发对房地产价格影响的结论。在进行实证研究时，宏观因素往往对同一个区域的住宅价格影响较小，所以本文对微观因素进行分析，通过选择邻里特征变量，区位特征变量以及建筑结构特征变量作为影响商品住宅价格的主要因素，并搜集2号线附近住宅的实际样本，进行模型检验及回归结果分析。
研究发现，沈阳轨道交通2号线周边的商品住房价格受到到医院的、容积率、建筑层数以及建筑年龄的影响，其中到医院的距离对商品住房价格产生的增值效应最为显著。根据以上结论，分别从三个角度提出建议。对城市规划部门来说，在规划城市地铁时考虑到土地的不同用途，应对其影响范围内的土地进行更加详细的规划；对于房地产开发商来说，确定影响商品住宅价格的因素，能更加科学地进行开发投资；对购房者而言，应优先选择具有对房价产生高增值效应的属性的住房。
关键词：地铁开发；商品住房价格；影响机制
目录
一、绪论 1-
(一)研究背景及意义 1
(二)国内外研究现状及进展 1
(三)研究内容及创新点 3
(四)研究技术路线 4
二、城市地铁开发对商品住宅价格影响的机制分析 5
(一)城市地铁开发对区位因素的影响 5
(二)城市地铁开发对行政因素的影响 5
三、城市地铁开发与商品住宅价格关系的模型选择分析 5
(一)交通成本模型 5
(二)特征价格模型 6
(三)模型的比较和选择 6
(四)函数形式的选择 7
四、沈阳轨道交通2号线对沿线商品住宅价格的实证分析 7
(一)沈阳轨道交通2号线概况 7
(二)样本数据来源 7
(三)变量选择及量化 8
(四)函数形式的选择 9
(五)模型检验及结果分析 10
五、结论及政策建议 1
(一)结论 11
(二)政策建议 12
参考文献 13
—1—
一、绪论
(一)研究背景及意义
1.研究背景
当国家社会经济迅速发展之时，我国的现代城镇化进程逐渐加速，城市化规模不断夸大，人口也迅速集中。城市居民私家车保有量也在持续上升，虽然城市道路扩张的速度也在增快，但无法完全满足城市居民车辆的运行需求。为了解决车辆过多而导致的道路拥堵问题，同时也为了降低交通事故的发生概率，这在某种程度上揭露更好地维护交通安全秩序，地方政府不断加快城市轨道交通的建设(陈俊天，成奇朝，2022)。
都市轨道交通因具有方便、准时、安全、承载量大和绿色环保等突出优点，对改善城市交通环境，促进都市现代化进程，带动都市空间布局的优化，促进都市经济社会创新发展等起到了重要的促进作用(成怡忠，张学彬，2023)。自1969年10月1号北京市轨道交通1号线建成通车，至今已有五十多年。近年来，这明显地揭示了意图随着城市地铁修建速度的提升，在2021年，其累计运营线路长度已增至9192.6公里，预计2022年我国城轨交通累计运营线路长度将超1万公里。
2.研究意义
城市轨道交通缓解了城市交通拥堵的问题，还能促进其沿线的商品住宅开发。城轨交通的便利性能有效缩短市民的上下班通勤时间，给其生活带来极大的便利，还能降低交通成本，因此城市居民倾向于选择轨道交通附近的商品住宅，同时，在此可以看出人流不断集聚，周边的商圈也会发展迅速(陈昊天，高羽泽，2021)。随着轨道交通沿线的住宅需求量的进一步提高，其价格也会不断上涨。交通网络结构的优化极大地提高了周边的区位条件，进一步提升周边站点区域的可达性。因此，轨道交通周边的商品住宅的价格已经成为城市居民热议的话题。对房地产开发企业来说，购房者对轨道交通沿线商品住房的关注会提高购房需求，这从一个侧面说明了房地产价格也会不断上升(付佳怡，黄志光，2021)。因此，研究沈阳轨道交通2号线周边商品住宅价格的变动规律，能为购房者、地方政府以及房地产开发商提供科学参考。
(二)国内外研究现状及进展
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