城镇共有土地使用权分摊中存在问题与建
议,房地产-
摘要：“共有”属于传统民法的内容。共有土地使用权登记
在城镇国土管理部门日常登记发证工作中占有一定比例，本文围
绕城镇共有土地使用权分摊，对实际登记发证工作中存在的问题
进行探讨并提出若干建议。
?关键词：共有土地使用权，分摊,问题与建议
?《中华人民共和国物权法》第九十三条规定：“不动产或者
动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同
共有”。原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规
定》第五十三条：“一宗地由两个以上单位或个人共同使用的,可
确定为共有土地使用权。共有土地土地使用权面积可以在共有
用人之间分摊”。除此之外，国土资源部2007年底出台的《土地
登记办法》第八条:“两个以上土地使用权人共同使用一宗土地
的，可以分别申请土地登记”。这就为共有土地使用权确权和登
记发证提供了依据。共有土地使用权，需通过整宗用地面积的分
摊来确保每个土地使用权人的合法权益。共有土地使用权分摊方
式主要有协议分摊、按建筑面积分摊及不分摊条件下的共同共
有。
?
?2当前城镇共有土地使用权分摊过程中存在的问题???共有
土地使用权分摊在城镇日常土地调查及登记中十分普遍。但细化
执行条款的缺失，导致政府职能部门在此环节遇到了许多棘手的
难题。归结起来有以下几个方面：2???.１协议分摊有待进一步规
范
协议分摊，即通过土地使用权人签订书面协议的方式来分摊
共有宗地,是共有土地分摊过程中十分重要的组成部分。在日常
登记发证过程中,同一宗地用地单位间的土地使用权分配常常使
用协议分摊的方式。而伴随着《物权法》出台,许多普通民众也
产生了较强的维权意识，使协议分摊得以在私房土地确权中大量
应用。协议分摊实质上已成为共有土地分摊方式的主流，但许多
细节还需进一步完善，体现在：
???２．1．1目前,国家对土地协议分摊尚未作出明确的规定,
对此项工作开展的依据、方法及流程缺少统一的规定,致使经办
人员只能根据自身所的业务知识和政策法规水平组织开展协议
分摊。这种做法，不利于规范土地调查登记，极易产生工作隐患。
2.1．２从职责主体角度分析,土地登记属于行政服务类事项，
国土管理部门只负责对土地登记申请材料进行形式审查。如出现
土地协议分摊，土地调查登记人员原则上只需审核其文本内容是
否规范。但实际工作中，仅仅对分摊协议进行形式审查是远远不
够的,任何一个经办人在不了解协议签订细节的情况下都不会轻
易为土地权利人办理登记。因此,很多土地分摊协议只有在国土
管理部门监督指导下才能顺利签订。这就变相加大了政府部门工
作负担,使其不得不大量插手土地权利人之间的民事行为，造成
职能滥用或越权。
??2．１．３在土地确权登记过程中,用地单位或个人往往出
于自身利益考虑，仅凭一纸协议随意分摊宗地面积，从而造成土
地利用管理的混乱,为其漏逃地价款创造机会。并且，在划拨、
出让两种性质使用权同时存在的宗地面积分摊问题上，大量采用
协议分摊也会加大土地利用管理难度,很难避免工作失误。?
2.2按建筑面积分摊要在实行过程中所有突破???按建筑面积
分摊共有土地使用权,是另一种重要的土地分摊方式,一般是按各
土地权利人所享有建筑面积比例分摊共有宗地面积。这种方式在
权利分配方面较为合理，故广泛应用于城镇国有土地使用权的调
查和登记。但受限于自身特点,这种方式或多或少还是暴露了一
些不足。各地现行的土地政策中,一般都规定:土地权利人之间签
订协议的，按协议约定分摊共有土地面积。但除此以外,并未对
其它土地分摊方式进行位次安排。一旦土地权利人之间未签订土
地分摊协议，是否可以直接按建筑面积分摊宗地，现行政策中没
有做出明确规定。这就使这种应用广泛的土地分摊方式缺少过硬
的法理支持,加大了土地权利分摊难度。
２．3其它土地分摊方式的应用有待普及
除以上已提及的两种土地分摊方式外,其它应用实际的土地
分摊办式还有很多。但由于缺少相应的配套政策，使其普及程度
大大受限。在本质上看,各类土地分摊方式须构成有机的整体,视
不同的调查登记内容酌情采用。实际上,各级国土管理部门还是
主要采用协议分摊与按建筑面积分摊。其它分摊办法长期处于劣
势地位,无法对主要土地分摊方法起到补充完善作用。??
?２.4宗地划分原则需进一步明确
??土地分摊必须建立在设定宗地的