协议基础知识
一、协议法律概念
《中国协议法》第2条要求:“本法所称协议是平等主体自然人、法人、其她组织之间设置、变更、终止民事权利义务关系协议。”
二、协议形式
在我们国家协议形式现在有这么多个形式:1、书面形式（有些协议法律要求必需采取书面形式比如商品房买卖协议）;2、口头约定（在能够证实情况下,双方口头约定也能够成立协议。口头约定在发生纠纷时难以证实,所以这种形式不可取）3、其她形式,它又分为默示形式和视听资料形式。
三、签署一份协议过程
我们签署一份协议要经过要约、承诺两个阶段
四、协议关键内容或者说必需内容:
1、协议双方当事人;2、标;3、数量、质量;4、价款或者酬劳;5、推行期限、地点和方法;6、违约责任;7、处理争议措施。
五、协议特殊形式——格式协议
（一）概念:格式条款是指协议当事人为了反复使用而预先确定,并在签订协议时未与对方协商条款。包含有格式条款协议为格式协议,又称为标准协议。
协议法制订了一套规则来管制格式协议。
第一、提供格式协议一方要采取合理方法提请对方注意免去或限制其责任条款,根据对方要求,对该条款给予说明。
第二、在格式协议中,提供格式协议一方免去其责任、加重对方责任、排除对方关键权利条款无效。
第三、对格式条款有两种以上解释,应该做出不利于提供格式条款一方解释。
另外,还请记住协议法第五十三条要求二种情形免责条款无效:（1）造成对方人身伤害;（2）因有意或者重大过失造成对方财产损失。
六、签署协议时应该注意事项
1、协议文本起草
2、审查协议对方签约资格及履约能力
3、协议双方应负担权利、义务应该明确具体切忌含糊笼统
4、约定争议管辖权条款。
5、“明确协议签署地”意义。
6、协议内容完成后,双方签字盖章相关事项,尤其注意协议附件,也要盖章。
专题:阴阳协议法律风险
一、什么是“阴阳协议”
“阴阳协议”指是在房屋买卖过程中,买卖双方就同一房屋买卖签署数份不一样价格协议。
二、“阴阳协议”与“补充协议”不是一回事
阳协议只用来登记,真实成交价是阴协议,两份协议价格不一样,两份协议签署时间可能是同一天,也可能相隔数天,但大致时间一致。而补充协议是对前一份协议变更,通常是在协议推行到一定阶段后经双方协商一致而对原来协议所作变更。
三、“阴阳协议”出现两大原因:
1、下家为多贷款
2、上家为少交税
四、卖方签署“阴阳协议”法律风险。
1、交易不成时,负担房价下跌损失风险。
假如房价下跌,买房人以签署“阴阳协议违法”为理由毁约,卖方有可能负担房价下跌所带来经济损失。
2、买方违约风险。
假如买方没有按期支付甚至拖欠过户价之外房款,那么卖方将会陷入尴尬境地:协商、催讨,买方可能不予理会;向法院起诉,则会因存在显著偷逃税行为而受到经济处罚。
3、行政处罚风险。
签署“阴阳协议”后,卖方所以能够少缴甚至不缴营业税、个人所得税等税款。被税务机关查出,则不仅会被追缴税款,还可能被处以高额罚款。
4.刑事处罚风险。
《中国刑法》第二百零一条要求:“纳税人不缴或者少缴应纳税款,偷税数额占应纳税额百分之十以上不满百分之三十而且偷税数额在一万元以上不满十万元,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金;偷税数额占应纳税额30%以上而且偷税数额在10万元以上,处三年以上七年以下有期徒刑,并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金。”
四、买方签署“阴阳协议”法律风险。
1、协议被确定无效后无法顺利取得产权
当买卖双方因交易发生争讼时,因为签署阴阳协议行为显著是为了逃避国家税收,违反了协议法中相关要求,属于当事人恶意串通损害国家利益,一但进入法律程序肯定会被宣告无效。而房地产交易中心是基于“阳协议”,才办理过户手续,所以基于这份协议所进行过户行为也会被撤销。
2、再次出售时,负担高昂差价税负风险。
此次交易中原来卖方做低价格后逃避了税负,但等到未来买家卖出房屋时,买家可能就要面临两个问题:一是因为买入价低,房屋出售时估值也会对应降低;二是再次卖出和买入价之间差额较大而负担高额个人所得税税负。
3、无法取得高额贷款风险
因为政府立案价格较低,买家在申请银行按揭贷款时,银行将依据立案价格和评定价格来综合评定发放贷款。银行发放贷款将以低于实际价格标准发放贷款。银行对二手房贷款政策收紧情况下,银行将极有可能根据立案价格或评定价格中低者发放