房地产企业分拆上市的案例分析一雅居乐集团为
例
目录
房地产企业分拆上市的案例分析一雅居乐集团为例1
1.1案例公司介绍1
1.1.1雅居乐集团基本情况1
1.1.2雅活服务基本情况2
1.1.3分拆进程3
1.2分拆上市动因分析5
1.2.1寻求战略转型，提升内部价值链5
1.2.2实施核心化战略，优化内部组织架构6
1.2.3减少信息不对称，创造外部协同效应6
1.2.4缓解融资约束，助推市场规模拓展7
1.3分拆上市效果分析8
1.3.1短期市场价值分析8
1.3.2基于EVA模型的企业价值分析11
1.4分拆上市对企业价值影响的价值链分析15
1.4.1内部价值链分析15
1.4.2外部价值链分析19
1.1案例公司介绍
1.1.1雅居乐集团基本情况
雅居乐集团控股有限公司（股份代号：03383.HK）及其附属公司主要从事
大型综合性物业发展，同时亦广泛涉足物业管理、环保、建设、房管、城市更新
及商业等多个领域。集团的多元化业务覆盖中国及海外多个城市和地区。于2020
年12月31日，集团拥有预计总建筑面积共计5301万平方米的土地储备。
雅居乐股份自2005年于香港联交所主板上市，雅居乐旗下拥有机家上市企
业。现为恒综合指数、恒综合中型股指数、恒港股通指数、恒沪深港通
大湾区综合指数、恒沪深港中国500指数、恒高股息率指数、恒中国高股
息率指数、摩根士丹利中国指数及力宝专选中港地产指数的成份股。
1989年到1992年为其创业期，并没有进入房地产行业。
1992年到1996年为转型期,乘着改革开放的春风，雅居乐进入房地产行业。
1997年到2005年为飞速发展期。2000年，雅居乐走出中山，入驻广州，拿
下番禺、花都、白云等地块，随着珠三角板块房价崛起，雅居乐获益颇丰。2005
年，雅居乐在香港上市，获得资本加持，实力大大增强。
2006年至今为扩张期。雅居乐豪赌海南清水湾，用30%的股权换取摩根士
丹利53亿元现金支持。清水湾表现良好，2009年贡献64亿，占雅居乐全年销售
额的28%。雅居乐也由此而崛起，与碧桂园、恒大、合创展、富力并称“华南
五虎气2014年，管理层因涉云南某案被监视居住。当年，雅居乐曾在云南大量
拿地，且地价极其便宜，楼面价仅两三百块每平，甚至还擅自改变土地用途，建
设高尔夫球场。后来，云南一批官员落马，创始人陈卓林因此被监视居住，2015
年才恢复自由。2018年，海南宣布限购，雅居乐项目陷入寒冬，再一次对雅居
乐发展造成打击。从2017年起，雅居乐创始人陈卓林带领雅居乐开展“以地产
为主,多元业务并行”的商业模式，逐步走出过去高度依赖旅游地产的单一模式。
通过3年努力，雅居乐逐步回归正轨，发展愈发稳健，资本结构也更加健康。2019
年以313亿元的品牌价值荣获《2019中国房地产品牌价值TOP10（第4位）》。
1.1.2雅活服务基本情况
雅活服务成立于1997年6月26日，原名为雅居乐雅活服务股份有限公
司。在2017年7月21日，公司由有限责任公司改制为股份有限公司。在2018
年2月9日正式在香港联合交易所主板挂牌上市（股票代码03319.HK）,包括物
业服务、资产管理、公共服务和社区商业四大板块，主要从主流住宅、高端豪宅、
旅游地产的物业品质服务，社区商业经营以及专业、高端的商业管理和公建类物
业服务四方面。
雅活集团1992年率先引入港式物业管理模式，是国家首批一级物业管理
资质企业。2020年营业额为人民币10,026.1百万元，较去年同期大幅增长95.5%,
2020年公司正式更名为“雅活智慧城市服务股份有限公司”，“2020年中国物
业服务百强企业TOP4