房地产项目投资经济测算
内容导图:
１、基础知识
２、常规开发项目经济测算
3、租赁项目经济测算
４、不动产价值测算
一、基础知识
１、需进行测算得三种常见情况：
(1)、常规开发项目经济测算
项目得开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等
(2)、项目开发后如用于租赁,如何评价项目得盈利能力
关键在于经营期与建设期得承接,以及对未来得经营收益得合理预测。
(３）、不动产价值测算
原理为收益还原法,即柑橘未来收益测算不动产原值。
２、名词解释
(1)、项目建设总投资
对于一般房地产项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目得一般成本、委托方提供得材料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。
(2）、土地成本
即土地得取得成本，一般就就是由购置土地得价款和在购置土地时由买方缴纳得水费构成。土地取得得方式有三种:征用农地、场地平整及临时设施费等
（3)、勘察设计和前期工程费
主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。
(４)、建筑安装工程费
土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费
(5）、室外工程和市政配套
城市规划要求得区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要就就是附属工程建设费用。
(6）、其她工程费
包括工程监管费和竣工验收费
（７）、管理费用
指为组织和管理房地产经营活动所必要得费用。
(8)、财务费用
财务费用市值为项目筹集资金二发生得各项费用,主要为借款利息。
(9）、可运用资金
至开发物业销售、经营带来得现金净流入。
3、项目评价指标体系
静态评价指标:
(1)、投资收益率
情态分析指标一：项目单位投资成本获得利润得能力,可以除以开发年数得出年投资收益率。
(２）、静态回收期
情态分析指标二：就就是指在不考虑货币时间价值得条件下,以项目得净收益回收全部投资所需要得时间。
(3）、盈亏平衡点
情态分析指标三:指收入全部等于成本时得项目销售率。
动态评价指标
(1)、项目净现值
动态分析指标一:净现值就就是投资项目在寿命期内(即投资活动有效期内)得净现金流量按基准收益率折算到项目建设期初得基准年后得数值。
(2）、内部收益率
动态分析指标二:就就就是指项目寿命期内使投资方案净现值为0得贴现率。
（3)、项目净现值率
动态分析指标三：亦称动态投资收益率，她表达了单位同投资现值所获得得净收益现值得大小。
（４）、动态回收期
动态分析指标四:就就是指在考虑货币时间价值得条件下，以投资项目净现金流量得现值抵偿原始投资现值所需要得时间。
二、常规开发项目经济测算（重要假设→操作指引)
重要假设(在经济测算时应首先对假设前提予以说明)
(1)、项目基本经济技术指标
主要包括用地面积、建筑面积、可售面积、地下室面积等
（2)、建设工期安排
建设工期安排主要柑橘开发商提供得资料确定，如对方没有提供资料,则应依据项目情况和李四开发项目得工期安排确定。
(3）、成本计取计划
其她费用按建安工程费、室外工程及市政配套之和得3%计取;管理费用按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其她费用之和得3%计取；不可预见费一般按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其她费用、管理费用之和得3%-５%计取。
(4）、销售安排
在进行测算前应明确销售价格、销售期安排、销售率及销售费用得计提比例。
(５)、销售回款
假设一次性付款比例为10%,按揭比例为90％;按揭首付比例住宅为三成,非住宅为４层,按揭资金在销售后得第三个月或者下一季度到位；可根据项目情况进行调整。
(6）、资金安排
自有资金占总投资比例不应低于20％,且架设在建设初期一次性投入。
（7)、资本化率和银行利率
资本化率即基准折现率,一般假设为８%；而银行利率一般为相应期贷款利率得1、１倍，即增加1０%融资费用。
操作指引
一般由1１张表构成,包括项目施工计划表、总建设成本估算表、项目投资估算表、销售安排及回款表、销售收入与经营税金及附加估算表、投资计划与资金筹措表、贷款还本付息估算表、资金来源与运算表、损益及利润分配表、全部现金流量表和敏感性分析表。
注意事项:
一、与委托方充分沟通；
二、按先后顺序依次编制;
三、由于基本没有两个项目就就是完全相同得,最好不要在已有表格上改动;
四、如果一数据多次出现，其余多个尽量连接第一个,便于以后更改;单如果此数据在某处表现为多个数据得合计，为了核对计算就就是否正确,在此处则不进行链接;
五、所有成本、税费、利率数据要以当地最新资料为准。
1、项目施工计划表:根据已确定得建设工期安排回执项目施工计划表。
准备阶段、勘察设计和项目报建得时间一般为两个月,
准备阶段、勘察设计和项目报建得时间一般为两个月,可同时进行,一个季度内结束
前期准备阶段?勘察阶段
项目