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2025年大学试题(财经商贸)-不动产评估考试近5年真题荟萃附答案
第I卷
一.参考题库(共80题)
1.6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。?据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，资本化率为10%。
2.基准地价是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格。所以，基准地价不是一种宗地价格，而是区域性的价格。
3.运用成本法进行不动产价格评估，经常发生的方法运用错误有（）。
A、比较实例选择有误
B、条件说目标和前面表述不一致
C、参数选择有误
D、成本项目确定错误
E、所选的比较因素不能反映待估不动产的特点
4.基准地价系数修正法是在短时间内评估多宗土地或大量土地价格的一种估价方法，它适用于（）。
A、工业用地的价格评估
B、市场交易活跃，交易实例充足的不动产价格评估
C、具备基准地价及宗地价格修正系数体系成果的城镇的土地价格评估
D、有收益或有潜在收益的不动产的价格评估
5.简述市场比较法的特点？
6.（）是指求取估价对象在估价时点时的重置价格或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
A、假设开发法
B、市场比较法
C、成本法
D、收益法
7.所谓资本化率，简单地说是纯收益与价格的比率。
8.下列情况中会导致房地产价格上升的是（）。
A、上调贷款利率
B、收紧房地产开发贷款
C、开征房地产持有环节的税收
D、增加土地供应
9.论述假设开发法的估价步骤？
10.某房地产占地4000m2，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：1层的大堂部分占该层建筑面积的60%，其余部分的75%可用于商业铺位出租，正常出租率为90%，每平方米出租面积每月可得净租金60元；2～3层为商场，营业面积占该层建筑面积的70%，每平方米营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元；第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70%，每平方米出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用；5～10层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80%，出租人需承担相当于租金收入10%的运营费用；11～24层为商品住宅，其中11层以每平方米建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每平方米建筑面积4000元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值（设资本化率分别为商场10%，酒楼8%，办公楼7%）。
11.重置价格和重建价格是不同的。从理论上讲，采用重置价格来评估不动产的价格更为合理，但在实际中，采用重建价格进行评估。
12.假设开发法除了对不动产价格进行评估外，该方法还可应用于不动产投资决策分析。
13.某公司于2001年12月以出让方式取得一面积为500m2的地块，50年土地使用权，并于2002年12月建成一建筑面积为1350m2的建筑物，当时建筑造价为1300元/m2，目前建筑物全部出租，每月实收租金28元/m2。已知当地同类建筑物出租租金按建筑面积算一般为每月30元/m2，每年支付的土地税及房产税按建筑面积算为20元/m2，支付的管理费为同类建筑物租金的5％，年维修费为重置价格的3％，年保险费为重置价格的0.3％。目前该建筑物重置价格为1500元/m2，残值率为零，土地及房屋资本化率分别为5％和6％。试求该地块在2005年12月的土地使用权价格。
14.不动产价格是不动产对象在某一权利状况下某一时点的价格，时点不同则价格不同。
15.简述新开发土地有哪些，公式是有哪些？
16.简述不动产估价的原则？
17.下面属于影响不动产价格一般因素中的社会因素的有（）