全国土地估价师考试案例与汇报模拟试题(下)
一、案例分析题(2题,每题20分,共4０分。请阅读,并根据有关条件综合分析回答问题)
（一)Ａ房地产开发企业于12月3１日以挂牌方式获得了位于某市二环路附近的一宗住宅用途的国有建设用地使用权,全额支付了出让金及有关税费,并于１月３１日办理了土地登记手续，领取了国有土地使用证。因后续资金问题,A企业拟与Ｂ企业合资成立C企业,其中B企业以现金出资，拟占Ｃ企业25%的股份，A企业以该宗地的建设用地使用权作价出资，拟占Ｃ企业7５％的股份,土地价值量以9月３0日作为审计时间点。双方同意将该宗地的建设用地使用权过户至C企业后，以C企业的名义共同开发该项目。为确定该建设用地使用权的入股价值，9月1０日,A企业和Ｂ企业共同委托某土地估价机构对该宗地进行估价。
土地估价师拿到了当时的土地出让协议（部分内容附后）及设计方案,并到现场进行勘察,得到如下信息,请阅读后回答有关问题。
(1）该项目设计总建筑面积为2０万平方米,容积率为４．00,共建5栋16层相似住宅。其他根据规划规定配置。
(２)该宗地目前为在建土地,场地内已所有拆迁完毕。于4月5日开始动工,先期建设的为西侧的１号住宅楼,设计建筑面积为40000平方米，已投资2．5亿元，但6月,由于A企业资金原因，该项目停工至今。
(３)该宗地南临市政主干道，宗地外市政基础设施配套已到达“通上水、通下水、通电、通讯、通天然气”,目前集中供热管道尚未接通，但其管道已开始铺设,估计一年后可开通。
(4)委托方提供了该宗地的国有土地使用证,其重要内容摘抄如下:
证书号：略土地使用权人:A房地产开发企业
坐落：X省X市X区二环路２5号
地号:YT５—6—７—１图号:1０0—125—7５
地类(用途)：住宅用地获得价格：０万元
使用权类型:国有出让终止日期：２078年１月3１日
使用权面积:５0000平方米发证日期:2月８日
附：委托方提供的国有建设用地使用权出让协议部分内容(该协议为制式协议,有下划线的内容为填写内容，其他均为制式)。
“第四条出让人出让给受让人的宗地坐落于Ｘ省Ｘ市X区二环路2５号;宗地平面及空间范围以１985年国家高程面为起算面，向上至离起算面４8米的高程面为止,向下至离起算面－10米的高程面为止，高差为5８米;宗地编号为ＹT５－6-７-1,宗地总面积大写伍万平方米(小写50０00.00平方米)，其中出让宗地面积为大写伍万平方米(小写5０00０.00
平方米)。
第五条本协议项下出让宗地的用途为住宅用地。
第七条出让人同意在1月３1日将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应到达本条第(一）款规定的土地条件：
（一)到达场地平整和周围基础设施七通,即通上水、通下水、通电、通天然气、通电信、通暖、通路。
第九条本协议项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为每平方米人民币大写肆仟元(小写4０0０.00元)；总价款为人民币大写贰亿元(小写00０00.00元)。
第十三条受让人同意本协议项下受让宗地的开发投资总额不低于人民币大写壹拾亿元(小写.00元)。项目固定资产投资包括建筑物、构筑物、设备投资和出让价款等。
第十四条受让人在本协议项下宗地范围内新建建筑物的，应符合附件2《都市规划管理部门确定的出让宗地规划条件》，其中：
主体建筑物性质商品住宅楼；
附属建筑物性质;
建筑容积率不高于4.０不低于３．0；
建筑限高4８米;
建筑覆盖率不高于30%不低于2０％；
绿地率不高于40%————；
其他土地运用规定居民活动场所、地面停车场、小区道路等不低于土地面积的40%,，
第十八条受让人同意在４月30日之前动工建设，同意在
10月31日前完毕项目施工建设，并申请竣工验收。
受让人不能按期动工建设,应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的,其项目竣工和申请竣工验收日期可按同意延建的时间对应顺延。
第二十七条受让人按照本协议约定已经支付所有国有建设用地使用权出让价款,领取国有土地使用证,获得出让国有建设用地使用权后,有权将本协议项下的所有或部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押,但初次转让（包括发售、互换、出资和赠与)剩余年期国有建设用地使用权时,应当经出让人认定符合下列第(一)款规定之条件：
(一)按照本协议约定进行投资开发,完毕开发投资总额的百分之二十五以上;
协议签订日期:12月3１日。”
问题(４小题，每题5分)
1．上述信息中,哪些是作为“估价事项”明确的内容?用简短语句列出。
2.根据上面的有关资料,按照最佳运用原则，以已经有的规划条件为基础，列出估价中可以采用的土地运用条件的内容。
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