讲稿
各位领导,大家早晨好。
今天和大家一起探讨房地产企业建设工程施工协议推行过程中法律风险管理相关问题,各位在施工方面都是教授,我们相互学习相互交流。我从律师角度,结合多年司法实践,谈一谈我体会。
房地产工程施工协议法律风险有很多个,其中关键有工程内容、工程量变更、签证、索赔、工程转包、分包、工期、工程质量、黑白协议、工程价款以及工程结算等方面法律风险。作为房地产开发企业,在签署施工协议前,处于主动地位,签署协议后,受制于人情况比较多见。怎样控制施工协议推行过程中法律风险是房地产开发过程中一项关键课题。
我们接触很多房地产企业,在建筑施工协议推行过程管理方面存在以下问题:
1、没有建立完善风险管理体系,没有完善管理制度,或者有制度没有真正落实;
2、不重视协议交底;
3、施工过程中不重视索赔与反索赔;
4、没有做到“文书化往来”或者法律文书不严谨,产生纠纷。
5、资料、证据意识不强,不注意平时搜集,用时候处于被动。
相关第一个问题。风险管理体系是一个系统工程,是企业经营管理中关键组成部分,相当于人体免疫系统。法律风险管理是其中一部分,贯穿于整个企业管理中。风险管理体系实际上是有一系列管理制度组成,针对法律风险进行识别、评定、处理制度体系,它关键在制度设计要完善,制度实施不打折扣。这个问题讲起来很复杂,今天就不讲了,我们关键关注协议推行过程中多个关键问题。
第一、协议交底
通常,双方在进场后都会有“技术交底”,企业内部通常也会进行技术交底,但极少有制度化“协议交底”。
1、交底作用:
工程师及相关人员了解协议内容、增强协议意识;了解自己权利义务界限,工作程序;提前发觉协议问题和潜在风险,关键关注和采取方法。
2、交底应达成关键理想目标
相关人员对协议中风险条款了然于胸,能够主动从法律证据角度思索、了解协议推行。比如,对付款条件要能够认识到:什么时候该付款,满足什么条件,对方要有什么证据才能够付款。对方提出签证,在什么时间提,需要什么证据,我们应该采取什么行动,用什么方法。对方违约,工程质量或者工期违约,我们应该采取什么方法,在什么时间内向对方提出,以什么形式提出,需要对方怎么做等等。
3、协议交底方法
1）相关人员（包含到财务、程控、工程等部门）人手一份协议,或电子协议;
2）签署协议后,组织对相关人员进行培训,有专业人员进行讲解;
3）相关人员结合本身岗位要求,制订工作关键点和工作文件模板。经过企业内部审查机制确定。
4、怎样了解协议
协议解释次序
在协议条款中,都有以下协议为本协议组成部分:
组成本协议文件包含:
本协议协议书
施工项目分界点
本协议补充协议
本协议专用条款
招标、投标书、中标确定书
本协议通用条款
标准、规范及相关技术文件
图纸（包含联审时设计更改及解答）
施工图预算、编制说明及承包人书面承诺
材料定价单
双方相关工程洽谈、变更等书面协议或文件视为本协议组成部分。
协议次序,是确定协议条款优先依据,以排序靠前协议要求为准。
可能对方违约条款、默认条款要尤其注意。看其她文件中,补充协议、专用条款中有没有尤其要求,如没有尤其要求,在推行过程中要提升警惕。
对方违约条款要注意,这是我们在推行过程中落脚点,是有利工具。关键包含工期违约要求、质量违约要求。
第二、索赔与反索赔
建筑业竞争比较猛烈,为了能够拿到工程,通常采取“低中标、勤签证、高索赔”策略。怎样应对承包方签证和索赔,怎样进行反索赔,是房地产开发企业控制成本一大课题。下面谈谈我在这方面感受。
（一）讲一个反索赔成功案例
1998年,武汉某房地产企业发包位于香港路与光华路交会处一幢科技大楼和综合楼工程,武汉某建筑企业中标,并与房地产企业签署了协议。双方约定:工程由武汉某建筑企业承建,包干价6000万元,当年6月18日开工,科技大楼应于1999年5月31日完工,综合楼应于1999年2月15日完工。如承包人逾期完工,逾期一个月以内处35万元罚款,逾期超出一个月,每日按协议价千分之一负担违约金。施工中,因发生了基坑塌方事故等多个原因,建筑企业被迫停工处理,两大楼最终分别于1月8日和9月完工。10月,双方决算确定工程总价款为6225万元,开发商已支付5020万元,尚欠1204万元。大楼交付后,双方为逾期完工违约责任发生纠纷。协商未成,开发商向湖北省高院提起诉讼,索赔5280万元。开庭期间,建筑商称,设计变更、延期付款等开发商方原因和基坑质量事故等原因造成延期,但因未能举出确切证据,未被法院采信