房屋租赁合同解除权限制规则研究
摘要
合同解除制度是我国合同法制度的重要组成部分，租赁合同是我国《民
法典》规定的典型合同之一，其中房屋租赁合同与其他租赁合同相比具有更
特别的民生意义，对房屋租赁合同的解除权予以限制具有必要性、正当性与
可行性。首先，租赁房屋用以居住是大量农村进城人口、高校毕业生等经济
相对困难群体的首选，是保障人的基本住宅权利的必要途径。其次，合同效
力来源、合同严守精神、诚实信用原则、权利不得滥用原则为限制解除权提
供了正当性基础。最后，公平原则理论与我国城乡融合发展的趋势为限制房
屋租赁合同解除权提供了可行性。目前，房屋租赁合同解除权受到来自行使
主体、行使条件规定的内在限制，也受到行使程序等外在限制，但相关规则
分布较为零散，未能发挥预期效果，最高法、最高检发布的相关典型案例显
示，房屋租赁合同解除权限制规则存在如下问题：在限制条件方面，房屋租
赁合同解除权适用条件认定不清；在限制主体方面，房屋租赁合同中违约方
解除权存在争议；在限制是否有必要问题上，房屋租赁合同解除权或被过度
行使，以及房屋租赁合同解除的损害赔偿范围不明。选取德国、英国、美国
三个国家为代表，重点对其正当理由规则、损害赔偿限制、严禁报复原则等
限制规则研究并选择借鉴，遵循一定的目标导向与遵守合法、合理原则，从
设置实体条件方面对房屋租赁合同解除权予以直接限制与明确损害赔偿范围
方面对房屋租赁合同解除权予以间接限制这两个层面出发，为完善我国房屋
租赁合同解除权限制规则体系建言献策。具体来看，在直接限制方面，建立
正当事由规则、排除违约方解除权、确立“‘轻微违约’并不当然解除合同”
规则，在间接限制方面，主要采取进一步对损害赔偿范围加以限制的措施。
关键词：房屋租赁；合同解除；解除权限制；正当事由
I
RESEARCHONTHERESTRICTION
RULESOFTHERIGHTTOTERMINATION
OFHOUSELEASECONTRACTS
ABSTRACT
ThesystemofcontractterminationisanimportantcomponentofChinas
contractlawsystem.Leasecontractsareoneofthetypicalcontractsstipulatedin
theCivilCodeofChina.Comparedwithotherleasecontracts,housinglease
contractshavemorespecialsignificanceforpeopleslivelihood.Itisnecessary,
legitimate,andfeasibletorestricttherighttoterminatehousingleasecontracts.
Firstly,rentingahouseforlivingisthefirstchoiceforalargenumberofrural
population,collegegraduatesandothereconomicallydisadvantagedgroups,andis
anecessarywaytoprotectpeoplesbasichousingrights.Secondly,thesourcesof
contracteffectiveness,strictadherencetothespiritofthecontract,theprincipleof
goodfaith,andtheprincipleofnonabuseofrightsprovidealegitimatebasisfor
limitingtherighttoterminate.Finally,theprincipleoffairnesstheoryandthetrend
ofurban-rurali