摘要
2015年10月在党的十八届五中全会上决定开始全面实施二孩政策。这一
政策旨在调整我国计划生育政策，完善人口发展战略，应对我国老龄化程度
日益加深的现状。从1980年9月中共中央发表《计划生育公开信》开始，计
划生育政策执行至今已经三十多年，在此期间人口出生率不断下降，就近二
十年数据来看，1996年出生率为16.98%，到2002年下降至12.86%，随着2002
年陆续在全国开展“单独二孩”政策，之后我国出生率持续在12%上下波动。
由于生活水平的提高和医疗技术的进步，我国人口平均寿命不断延长，从1996
年的70.8岁到2015年的76.34岁，预期未来人口平均寿命还会上升。综上原
因，我国人口结构逐渐发生了变化，老年人口占总人口比例上升，根据2000
年我国第五次人口普查结果显示，60岁以上人口达1.3亿人，占总人口比例
为10.2%，这表示我国已经进入老年型社会。在此之后老年人口数量占总人
口的比例仍在不断上升，且上升速度远快于其他发达国家，我国老龄化已经
是不可逆转的趋势。
老龄化社会下的首要问题为老年人的生活问题。我国经济近年来持续快
速增长，粗放式的发展方式带来了GDP的增加，但涉及社会民生中养老问题
的相关制度仍不够健全。大部分老年人的主要生活来源为养老保险、自身积
蓄和子女的赡养。作为我国养老保险体系的三大支柱之一的社会养老保险中
社会统筹部分养老金收入持续减少，而退休职工养老金支付不断增加，养老
金统筹收不抵支。而由于计划生育地进行，目前绝大数家庭中都是独生子女，
在两个独生子女家庭结合后，两个后代需要负担最多可能八个老年人的生活
费用，这对于他们而言是一个巨大的生活负担和压力。最终老年人可能不得
不使用自己的积蓄来保证自己的晚年生活水平。为了缓解国家社会保险财政
压力和社会青年人的赡养压力，以及保障老年人生活水平，其他国家提出了
新的养老方式即以房养老来缓解此类问题。以房养老是指将老年人拥有的房
产抵押给金融机构，在未来生存期间获得一笔确定的收入且继续拥有该房屋
的居住权，在老年人身故后该房屋的所有权归金融机构所有。以房养老虽然
近年来才开始在中国进行试运行，但在许多国家已经有多年的实践。最早提
出以房养老的是荷兰，但受诸多原因限制并没有发展起来。之后美国也开始
探索以房养老，初期私营机构推出的以房养老产品并没有得到热烈地市场反
响，后在政府地担保和扶持下，获得了消费者地信任，逐渐成为老年人养老
的重要手段。新加坡、日本、英国等地也开始纷纷根据自己国家的实际情况
推出相应的以房养老产品。
我国在21世纪初期就有个别城市开始考虑用以房养老模式解决老年人养
老问题，如南京的汤山留园老年公寓项目、北京的养老房屋银行模式和上海
公积金管理中心推出的以房自助养老项目。但无论由事业单位或私营机构推
出的以房养老模式都因没有得到消费者地认可而逐渐推出市场。直到2014年
保监会发布了相关《指导意见》，提出在北京、上海、广州及武汉进行为期
两年的以房养老产品试点工作。根据去年试点期结束后统计，试点期间累计
只有60户投保，因此以房养老产品想要在中国得到认可，还需要很长的时间。
分析以房养老难以被消费者认可的原因，主要有以下几点：第一，文化冲突。
自古以来，房产是中国很多居民家庭中最重要的家庭财富。对于老年人来说，
房产对于他们来说有特殊的意义。大多数老年人不愿意通过失去自己房产的
所有权来保障老年生活。此外，“以房养老”也与我国“养儿防老”的观念
相冲突。因此从观念上，短期内以房养老概念难以被国人所接受。第二，土
地制度的制约。我国特有的土地制度表明我国土地为国家所有，居民购买房
屋后最长可拥有70年土地使用权，使用超过70年后可以申请续期，但如何
续期以及续期需要多少钱尚不明朗。随着土地使用权的使用年限越接近70年，
该房屋价值应越低。这一尚不明确的土地使用权续期问题将会是经营以房养
老产品机构面临的一个很大问题，也阻碍了保险公司推出以房养老产品的热
情。第三，消费者对于以房养老产品的不信任。以房养老产品涉及金额大，
对于大多数老年人来说房产是他们拥有的最大的财富。商业保险在中国运行
时间短且在消费者中的口碑并不算好，许多消费者对于保险公司还是持质疑
态度。在这一背景下，保险公司推出的以房养老产品难以在短时间内迅速获
得消费者的信任。第四，房地产市场价格波动大。房产价格的稳定及可预测
性是保险公司以房养老产品正常运作的保障。如果保险合同到期时房产价格
远低于预期价