物业管理投标方案
物业服务模式
提供酒店式物业管理服务，配置金钥匙客户服务人员，满足高端客户的需要。
架构及人员配置（50人）
经理1人
客户主管1人
金钥匙2人
保安员25人
维修员5人
保洁员15人
出纳员1人
拟设立规章制度及作业指引(具体详见附件)
管理服务费用收支预算方案
1．物业管理收入测算明细表
内容
年度收入
收费面积
收费标准
1.物业管理费收入
2638986
小高层
410400
12000
3
超高层住宅
1647186
57796
2.5
别墅洋房
581400
17000
3
2.车位管理收入
294000
3.公共资产、部位经营收益
9900
4.其它收入
5000
收入合计
2947886
2．物业管理成本测算表
按成本用途测算
年度
月份
单位成本
结构比例%
1、管理费用
548204
45684
0.53
20.29%
2、保安费用
630372
52531
0.61
23.33%
3、保洁费用
337199
28100
0.32
12.48%
4、环境绿化费
208310
17359
0.20
7.71%
5、公共设施运行、养护费
698931
58244
0.67
25.87%
6、业主集体费用
18000
1500
0.02
0.67%
7、公司佣金
260905
21742
0.25
9.66%
8、其它
0
0
0.00
0.00%
成本合计
2701921
225160
2.59
100.00%
9、税金
168030
14002
0.16
费用总支出
2869950
239163
2.76
3．物业管理收支预算表
内容
年度
月平均
月每平米
1、营业收入
2947886
245657
2.83
物业管理费收入
2638986
219916
2.53
车位管理费收入
294000
24500
0.28
其它收入
14900
1242
0.01
2、成本支出
2701921
225160
2.59
人员费用
1239272
103273
1.19
行政费用
127013
10584
0.12
财产费用
24455
2038
0.02
物料消耗
75200
6267
0.07
公共运行费
406300
33858
0.39
保洁费
568776
47398
0.55
公司佣金
260905
21742
0.25
3、税金
168030
14002
0.16
项目利润
77936
6495
0.07
投标人(公章)：
授权代表(签名或盖章)：
日期：2006年10月8日
各项物业管理服务、物业维护计划和实施方案（附件中会有详细描述）
管理服务分项标准，服务承诺
服务项目
服务范围
服务标准
综合管理
小区规划红线范围内,涉及共有财产和公共事务的管理
1、建立完善的物业管理制度和服务质量管理体系。?
2、履行物业管理服务合同，并按规定公布物业管理服务项目内容及物业管理服务费标准。
3、每年对房屋及设施设备进行一次安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施。
4、管理人员80%持有物业管理上岗证书，特种作业员工100%持有专业部门颁发的有效证书上岗，全体工作人员统一着装，挂牌服务。
5、运用计算机对业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理、日常办公等进行管理，建立完善的档案管理制度。
6、设置客户服务中心和服务热线，有效投诉处理率100%。
7、夜间有专人值守，处理紧急报修、水、电等紧急报修半小时内到现场。
8、每年进行一次服务满意率调查，征求用户意见不低于入住总户数的80%，促进管理服务工作的改进和提高。
物业共用部位、共用设施设备日常运行维护（不包括电梯、水泵、供暖）
物业共用部位、共用设施设备
1、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。
2、共用设施设备按照项目配套建设管理，责任分工运转正常，维护良好，有设备台帐，运行记录、检查纪录、维修记录、保养记录，对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理记录。
3、实行24小时值守服务。
4、水、电、电梯、监控等设备运行人员技能熟练，严格执行操作规程及保养规范。
5、道路、停车场平整通畅，交通标志齐全规范。
6、公共照明设备完好率90%以上。
7、设备用房整洁，主要设施设备标识清楚齐全。
8、雨水污水井、化粪池、排水管网每月检