《宝安区观澜布巷口村工业区改造项目》课程设计
《宝安区观澜布巷口村工业区改造项目》
可行性研究报告
廖增远
一、工程概况
（一）工程名称：
宝安区观澜布巷口村工业区改造工程
（二）工程地点：
位于宝安区观澜街道西，龙华与观澜交界处
（三）建设单位：
深圳市创景房地产开发股份有限公司
（四）工程规模：
本工程拟由五栋住宅、地下室、幼儿园和会所组成，其中1、2、
5栋楼层高度均为15层；第1栋的一、二层为会所；3、4栋为16层
高的连体楼，其一、二楼为幼儿园。总建筑面积为67200平方米，其
中：住宅64200平方米，商业1000平方米，公建配套2000平方米，
地下室一层建筑面积为5000平方米，停车位580个。
二、项目总论
（一）项目背景
1.项目开发土地情况
本项目位于深圳市宝安区观澜街道以西，龙华与观澜交界处，背
靠大自然山脉，既可分享龙华与观澜街市的便利，又可尽享大自然幽
雅宁静的生活，从机荷高速青湖出口仅需5分钟车程即可到达，与龙
华富士康企业集团、观澜哈飞汽车城毗邻，距观澜大街约5000米，
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周边有成熟的社区、公园、学校、医院、百货超市等包罗万象。
本项目地块来源为深圳市宝安区观澜布巷口村工业区用地。目前
地块上有8栋工业厂房和3栋宿舍楼，占地面积约为21000平方米，
总建筑面积约为43000平方米，容积率约为2.05。土地使用权人为
布巷口村实业股份有限公司，这些房产均以出租的形式对外经营。该
地块目前已列入到宝安区布巷口村“专项改造规划”的近期规划中。
本项目地块原有建筑物主要为厂房，租用的企业主要为五金、电
路板及模具等加工企业，这些企业在生产过程中会产生一定量的污水
及有害气体，并有噪声污染，对周围环境和附近居民区存在比较严重
的污染映响，而且村股份合作企业要求进行改造，故该项目符合列入
宝安区城中村改造计划的要求。
随着深圳国际化都市建设的不断深入，产业结构的调整事在必
行，对于一些低端产业特别是产品生产过程中有污染的企业，已经不
再适应这造城市的发展，宝安区要求严格控制工业用地的发展，并对
规划转型的工业区，应进一步制定详细的调整规划；对外迁的企业应
加以引导，使其向城市外围的重点工业区迁移。散布于新村内的零星
工业，已经与特区发展不协调，规划将其改造为公共设施和住宅配套
用地，适当保留部分为居民提供就业服务的工业企业。
2.研究工作依据
（1）国家计委和建设部联合发布的《建设项目经济评价方法与
参数》；
（2）建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》；
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（3）深圳发展计划局文件发布的《深圳市发展计划局文件》件；
（4）深圳市城中村(旧村)改造暂行规定；
（5）中共深圳市委深圳市人民政府关于加强环境保护建设生态
市的决定；
（6）国家有关部委和深圳市政府颁布的关于房地产开发管理的
政策、法规、规范和规定；
（7）各级政府职能部门公布的统计资料及市场行情资料；
（8）开发商提供的有关本项目的资料。
本项目开发地块相对位置及形状图
3.项目开发意向
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本项目地块来源为深圳市宝安区观澜布巷口村工业区用地