房屋买卖协议纠纷案例分析
近些年,与房地产市场繁荣相伴随,则是房地产纠纷案件大量出现,从滨海新区塘沽审判区了解到,,受理各类民事案件4300余件,其中房屋买卖协议纠纷、房屋拆迁安置赔偿协议纠纷等包含房地产案件占到七成以上。经过这些年我在房地产领域关注和学习,结合在地产企业工作时接触部分案例,和在塘沽法院民二庭（房地产庭）参与部分案件陪审,现总结了房屋买卖协议纠纷这部分部分经典案例,和大家分享、研究。
房屋买卖协议纠纷分为商品房买卖协议纠纷和二手房买卖协议纠纷。
一、商品房买卖协议纠纷
商品房买卖协议,是指房地产开发企业将还未建成或者已经完工房屋向社会销售,转移房屋全部权于买受人,买受人支付价款协议。这类协议也就是常说“一手房买卖协议”,房地产开发商为协议一方当事人,这类协议签署、推行过程中纠纷关键有以下几类:
（一）售房广告引发纠纷
众所周知,开发商在售楼过程中为了推销房屋,大幅度制作售楼广告,销售人员在销售过程中为了追求业绩,也对购房人进行很多说明及允诺,关键情形有:（1）向购房人提供一些购房优惠或附带赠予礼品说明;（2）对商品房美观性陈说;（3）对商品房使用功效陈说;（4）对商品房环境性陈说;（5）售后承诺,比如“售后包租”、“代租”等售后回报,为外地购房者办理当地城市户口指标等等。而这些往往在购房人签署协议后或入往后统统不见踪影。
案例一,天津某开发商在对外预售房屋时,宣传广告称小区楼房前后间距有60米,小区绿化率为50%,并在预售房屋协议中约定,“开发商不得私自变更已经与业主约定小区平面图,若确需变更应该取得业主书面同意;开发商未取得业主同意变更小区平面布局,业主有权要求开发商恢复,不能恢复,开发商应该向业主支付总房价款3%违约金”。该小区业主收房时才发觉楼房前后间距由原来60缩小成了40.2平米,显著违反了小区计划,开发商违约。经过法院审理查明,开发商是自行提出变更计划,并未取得业主同意,政府相关部门也没有强制要求变更,据此法院一审判决开发商向维权业主负担总房价款3%违约金。
案例二,北京某高级小区在售楼时在宣传资料中承诺,”小区内综合绿化面积达总占地面积31%,拥有6800绿地和中心花园,环境宜人,5000平米地下超大停车库,原装高级现代电梯,小区实施封闭式管理,二十四小时保安,房屋共用部分精美装修等等”。一样业主入住以上承诺纷纷不能兑现,要求开发商负担违约责任。一审法院认为,开发商对于绿地、花园面积、车库、原装现代电梯以及对商品房各组成部分装饰装修标准说明和允诺,影响到了商品房档次及居住质量,也会对买受人购房,签订购房协议及房屋价格确定产生关键影响,所以对上述几项开发企业说明和允诺内容应该认定为协议内容。最终调解结案,开发商给予一定经济赔偿。不过,一样案例,假如要求解除协议,法院驳回诉讼请求。
案例三,贻成尚北新风系统案例。
案例四,贻成综合大厦土地使用年限案例。土地变性后,使用年限未变。
法律分析:
适使用方法律:实践当中处理此案件关键依据是《最高人民法院相关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题解释》第三条,“商品房销售广告和宣传资料为要约邀请,不过出卖人就商品房开发计划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体确定,并对商品房买卖协议签订以及房屋价格确定有重大影响,应该视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖协议,亦应该视为协议内容,当事人违反,应该负担违约责任”。
经过上面案例,购房者基础售房广告纠纷通常有两种诉求:一是要求开发商负担违约责任和赔偿相关损失;二是要求解除商品房买卖协议,并赔偿相关损失,损失关键为购房款利息损失及房屋升值带来差价损失。在第一个诉讼请求中,若商品房买卖协议中对违约责任有要求,则购房者直接依据协议约定之数额请求违约赔偿金,案例一。但大部分时候,协议中并未约定开发商具体违约责任,天津市房管局版本仅对开发商延期交房、办证、面积差异、设计变更等进行了违约责任约定,补充条款是开发商自行确定,仅对购房者进行了很多约定,极少约定本身违约责任,这种情况下,估算损失大小存在困难,法官通常倾向于调解结案;在第二种诉讼请求中,购房者关键是依据协议法第94条之要求请求解除协议。从法理上来讲,购房者能否行使解除权依据是违约方违约行为是否组成根本性违约,只有在违约方违约行为组成根本性违约情形下,才给予守约方解除协议权利。协议法第94条要求多个情形,则是法律上对根本性违约行为做列举,在列举五种情形中,销售广告不实可套用关键是该条第4款之要求“当事人一方拖延推行债务或者有其她违约行为致