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房地产服务行业深度报告
“三问物业行业”系列报告之三——不谋长2025年05月23日
远者，无以图当下
增持（维持）
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投资要点
行业走势
?中长期维度物业公司的增长于什么？我们认为主要依靠几点：1）
高质量的第三方外拓。无论是央国企还是民企，中长期的收入增长的房地产服务沪深300
和保障为第三方外拓项目的获取，高质量外拓项目获取能力的差异决17%
12%
定了未来公司收入增速中枢的高低。2）毛利率的企稳回升。在收入增7%
2%
速趋缓的阶段，毛利率的企稳甚至回升是维持物业公司业绩增长的重要-3%
-8%
-13%
基础条件。但由于过去几年经营动作的差异，仅有部分公司能够实现毛-18%
-23%
利率的企稳回升。3）社区增值的部分细分业务。社区增值业务虽然无-28%
-33%
法成为收入第二增长极，但在行业中低速增长阶段，能够助力公司实现2024/5/232024/9/212025/1/202025/5/21
收入利润的稳定增长。细分业务上，与房地产周期相关性低的生活服务
类业务好于资产经营类业务。相关研究
?物业公司仍存什么经营风险？我们认为物业公司未来一段时间最大的《长风破浪会有时——物业公司2024
风险仍然是应收账款，以及由此带来对现金流造成的影响。相较于应收年年报的四大预测》
款金额的增长，更紧迫的问题在于其账龄的提升，因为账龄提升不仅将
影响利润表，同时也会影响经营性现金流，制约分红能力。大部分样本2025-03-02
公司2024年的一年以上应收款占比都有提升，央国企物业公司的占比《“三问物业行业”系列报告之二——
普遍低于民企公司，仍处于20%以下区间。由此造成大部分公司的净现转机、风险与分红》
比亦出现下降，目前仍能维持较高净现比的公司为保利物业、招商积余
2024-09-18
和绿城服务。此外物业费降价近期引发讨论，我们认为目前实现降价项
目占比低，对物业公司的收入、利润影响有限，但更多是影响相应地区
项目的收缴率。物业公司的应对方法有三：1）提供“质价相符”的梯度
收费对应不同服务内容；2）积极协商，灵活退出；3）增加非住项目占
比弱化潜在风险。
?如何看待行业估值修复的空间？当前阶段影响物业公司估值的核心因
素主要有以下3点：1）发展潜力和盈利质量（有质量的增长）。仍能维
持归母净利润10-15%的复合增速，2024年毛利率水平较2022年有所
提升