大兴工程定位报告
2021年07月11日;;09年6月黄村地块成交频繁，未来区域住宅供给量超百万。;在售一手住宅工程较少，主要集中在三个区域。;主要在售工程简介——领海浅水湾;主要在售工程简介——鸿坤理想城;重点关注工程说明;序号;在售工程比照分析
——社区品质差异较大，高品质工程缺乏;在售工程比照分析
——容积率普遍偏低，以小高层板楼为主，多为1梯2户设计;在售工程比照分析
——户型以85-115平二居、130-150平三居为主;在售工程比照分析
——成交价格在9100-10500之间，均为毛坯房;二手房市场品质高、地段好工程，售价赶超一手房。;黄村区域住宅工程小结与认识;;工程规划设计理念;建筑细节;社区主入口;园林规划;园林布置;户型细节;面积选择;户型布局;;京开高速;;黄村中心区域商业气氛浓厚，商业形态丰富;北侧西红门“北京商品大世界〞介绍;区域内商业业态
MALL：无
商场：无
超市：物美
市场：家具建材
餐饮：日月星辰生态园
其他：少量住宅底商，目前仍有局部空置
黄村北区住宅工程较为集中，没有大规模综合商业体，商业气氛较弱
家具建材、特色餐饮为区域商业标志;黄村北区为居住密集型区域，商业气氛相对缺乏;内部竞争环境分析
商业分布不均，且相对集中，主要分布在五环西南角；
区域集中商业以建材为主，其他商业根本以社区效劳为主，日月星辰生态园成为亮点；
由于区域内商业体量相对较少，整体气氛缺乏，内部商业之间差异化明显，竞争较弱；;北区商业档次偏低，以社区底商为主;大兴黄村19号商业金融混合用地和20号居住工程用地情况;与本地块相比，19号地交通相似、周边人流更多、商业气氛更浓、体量更大
在同时入市的情况下，19号地块较本地块更加具备打造大型集中商业的条件，商业前景较本地块更佳。
交通：临地铁站口〔高米店南站〕、东西南北均临黄村主干道〔兴华大街、金星路、后高路、京开高速〕，交通便利，
周边人群：较多住宅小区〔兴涛社区、原生墅、福提岛双高花园等〕，较多公建〔规划医院、进行公园、兴涛中学、铁道部建研院、管件厂等〕
区位：距离大兴区中心距离更近〔较本工程近1公里左右〕
体量：14万平米，3.5容积率、限高50米〔可能调到60米〕
气氛：对面18号地为商业金融用地，形成集群效应;区域内现有商业体量有限，后继供给缺乏，难以形成商圈的效应，缺乏以与周边商圈相抗衡；
以家居建材、特色餐饮形成区域商业特色，但区域餐饮业态仍然较少，周边住宅消费潜力无处消化，存在极大市场空白，餐饮商业价值稀缺性凸显
区域内商业差异化相对明显，相互之间协同关系大于竞争关系；
工程商业将承担着未来较长时间内本工程自身消费人群和大量地铁客流的消费需求;目前北京商业街定位分析;特色型商街，提升本商街档次、吸引社区内外客户，有一定规模，难以转变和转换经营方向，本钱风险相对较大，但可大量提高住宅工程的附加值，售价、租金较高，
配套型商业街，规模不大，易于改变和转换经营方向，本钱风险相对较小，与住宅工程有很大的互动性，可少量提高住宅工程的附加值，售价、租金一般。
专业型商业街，需要较长时间市场自然形成或政府规划引导而成，工程缺乏类似资源，不可行
大型综合商业街，需要较大商业体量、足够客源和附近较小的竞争压力。考虑到工程体量小、客源有限，且南北方向均存在较大规模商业中心，本商业街不适合;工程应规划为与周边商业形成协同效应，同时兼顾竞争关系的开展方向
目前有三家家居建材商业，而特色餐饮只有一家。
因此，建议以特色餐饮为主要开展方向。
如此，既可实现区域商业协同效益，又可防止陷入区域竞争
功能主打餐饮概念的特色商业街，兼带社区配套型商业;依托社区内近两千户高消费人群
填补区域餐饮商业空白
辐射大兴黄村客群
借势地铁交通
集餐饮、休闲、特色购物与一体
高品质、开放型、餐饮一条街;商业价值分析;家具建材;北区住宅底商以一层为主，租金集中在3-4元，空置率较低;;分类;业态层面，无业态限制的商业，容易租赁、销售；
产品层面：低总价产品客户容易接受，商业户型设定最小单元面积，可以实现自由组合、划分；
客户层面：一层较高的层高可以为客户带来直接的高附加值感
以小单元、低总价实现自由组合的高附加值餐饮型商铺;规划建议;商业设计建议;商业风格建议;销售中心、样板间、样板区设计建议;销售中心选址考虑因素;销售中心;西南角医疗配套处
使用既定规划建筑物，而非临时建筑物，以节省本钱；
前高路有一定人气，西侧金惠园小区带有餐饮配套，人流量尚可；
医院东侧为大面积绿化带，可以作出良好展示效果；
医院面积1763平米，面积足够;面积分布
1763平米建面做成三层，每层层高4米左右。售楼处占用1层半，总面积约700平米；
500-70