;项目思考;项目思考;;;;广州新东站动工，未来与地铁16号线换乘，20分钟到天河，石滩将成为广州八大铁路客运枢纽之一，人流、物流的导入为石滩城市能级的提升带来助力;增城低碳总部园+中俄产业园双产业加持，助力增城产业转型升级，加快形成高端产业集聚，成为当地经济新的增长极;挂绿新城：“一轴、一环、一带、两圈、七组团”空间布局，打造集公共服务、生态经济、总部商务、文化休闲、品质居住于一体现代生态新城;黄冈中学
建面12万㎡，为幼儿园至高中全龄段学校，规划设置165个教学班，预计2020年开学;本项目;项目本体条件无先天硬伤，区域发展潜力大，但挂绿新城发展还需时间，区域具有后发优势，未来有望成为荔城下一个豪宅居住区。
项目可依托大盘优势，以造城实现自我中心化，厚积薄发;区域发展启示;;增城土地供应减少——2018年东部市场占全市近4成住宅供应，其中增城出让住宅用地273万㎡，占全市土地供应42%，
增城土地成交增加——东部市场主力供应板块为朱村、中新、萝岗区府三大板块，未来竞争激烈;增城轨道及产业配套加快落地，品牌房企加快区域储地布局，带动地价快速上行，宅地楼面地价自2017年开始进入万元时代，将带动区域房价进一步上涨;地块：增城永宁街章陂村(201703)
性质：二类居住竞得人:招商
总建筑面积：30万㎡容积率：3.6
成交总价：43.5亿溢价率：123%
成交楼面地价：22,338元/㎡
项目名称：招商臻园;合景罗岗村地块
占地面积：28502㎡；
建筑面积：85507㎡；
容积率：3.0
楼面价：14572元/㎡;增城区限购政策较为宽松，近2年区域份额占全市的3成左右；石滩板块以单盘做主导，2018年以来月均去化3万㎡;房地产市场分析;2018年东部销冠为绿湖国际城，成交2765套，27.6万㎡；2019年上半年东部销冠为科慧花园，成交2079套，18.8万㎡;;板块;科慧花园
在售：39-205㎡一至五房
均价：23000元/㎡;2016-2018年增城区板块各面积段供求（套）;合汇中央广场
74-174㎡二至四房
均价约2.8-3万元/㎡;荔城板块近一年价稳量升，持续保持市场热度
网签均价：价格平稳，目前网签均价20252元/㎡，实际成交均价为2.4-2.8万/㎡
网签套数：今年5???及6月份成交量有所回升，下半年或持续好转;增江板块项目去化速度普遍约10套/月，快销项目达15套/月，目前主流售价约1.6-2.5万元/㎡;;融信天樾府;地址;面积;地址;面积;金众江悦府：位于石滩，与东莞隔江相望，打造一线滨江纯复式洋房；项目于7月4日开放营销中心及样板房，预计8月初开盘，主打东莞客群;户型;荔城房地产市场特征;市场启示;;随着城市“东进”策略的推进，广州客户向东迁徙趋势明显；
广州客户偏好最远外溢朱村板块，地铁配套及产品性价比对广州客户吸附能力较强；
增城本地客户置业区域集中在泛增城板块，客户多为改善型需求；;竞品客户分析-合汇中央广场;区域：荔城本地客占绝对主力，广州客仅占5%；
特征：以30-50岁的个体户为主，政府机关/事业单位为辅；
关注点：认可地段、配套，关注品质、居住氛围、物管等享受性因素为主;区域：荔城客户占绝对主力，增江本地客极少，广州客不足5%；
特征：以35-50岁的个体户为主；
关注点：装修标准、园林、户型、居住氛围、物管等。;区域：广州客达40%，荔城仅占23%；
特征：以30-40岁的个体户为主，拆迁户、政府机关/事业单位为辅
关注点：价格、户型、交通等客观因素为主;总价250万以内的刚需型项目广州客户占比越来越多
客户敏感点在：近地铁、低单价、低总价;总价300万以上的改善型项目本地客占比持续绝对性优势
改善型客户敏感点在品质、圈层、物管;小结：客户变化趋势;;;定位思考;定位
策略;定位
策略;
第一重：重塑区位价值，拉升板块价值，扩大项目影响力
区位价值认知度不足，重新解读区位价值，拉升客户预期，扩大荔城、石滩本地客户范围，支撑去化
第二重：重新定义客户，摆脱传统产品定位的标签和固有认知
摆脱市场对石滩板块固有低端认知及客户标签，为置业群体赋予不一样的独特身份
第三重：重塑生活方式，独有产品体系，塑造核心竞争力
针对区位交通、教育、商业等针对性配套升级，直击客户痛点
紧抓产品为核心，打造具有核心竞争力的产品IP体系;原则一：
在华侨城《华南区域住宅户型标准化研究》中筛选户型
原则二：
结合区域市场机会点，基于溢价和去化均衡性原则组合户型配比
原则三：
根据客户敏感点、痛点，选择梯户比、产品尺度及主力产品户型;产品组合推导思路;华侨城住宅标准化户型库;小学;间距低于89米;产品
策略;产品
策略;产品
策略;产