万科获利能力分析
万科企业股份有限企业成立于198４年５月,以房地产为关键业务,是中国大陆首批公开上市的企业之一。至12月31日止，企业总资产1０５.６亿元,净资产47.01亿元。19８8年１2月，企业公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,80０万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日我司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。1９91年6月，企业通过配售和定向发行新股2,836万股,集资人民币1.２7亿元,企业开始跨地区发展。1９9２年终，上海万科都市花园项目正式启动,大众住宅项目的开发被确定为万科的关键业务，万科开始进行业务调整。１993年３月，我司发行4,500万股B股,该等股份于1９9３年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金4５,135万港元，重要投资于房地产开发,房地产关键业务深入突显。1997年6月，企业增资配股募集资金人民币3.８3亿元，重要投资于深圳住宅开发，推进企业房地产业务发展更上一种台阶。初，企业增资配股募集资金人民币６.２5亿元,企业实力深入增强。企业于将直接及间接持有的万佳百货股份有限企业72％的股份转让予中国华润总企业及其附属企业，成为专一的房地产企业。6月，万科发行可转换企业债券,募集资金１5亿,深入增强了发展房地产关键业务的资金实力。企业于1988年介入房地产领域,19９２年正式确定大众住宅开发为关键业务，截止底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州、东莞，目前万科业务已经扩展到16个大中都市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，企业树立了住宅品牌,并获得良好的投资回报。
获利能力是指企业赚取利润的能力,反应企业的资金增值能力。盈利能力关系投资者的回报,是债权人收回债权的主线保障，是企业至关重要的能力。而获利能力分析对于所有财务报表使用者都非常重要。
1.营业收入分析
营业收入是企业营销能力的综合反应,是获利能力的基础,也是企业发展的主线。营业收入是反应企业的商品经营，是相对于资产经营和资本经营而言的,不考虑企业的投资和筹资问题,只研究利润与收入或成本之间的财务关系。从下表可见，珠江三角洲及长江三角洲地区是其利润的重要来源。企业初步形成了以长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地区为主，以其他区域经济中心都市为辅的“3＋X”跨地区布局。以深圳和上海为关键的重点投资以及不停推进的二线都市扩张是保障业绩获得迅速增长的重要原因。
主营业务收入
净利润比例
结算面积比例
珠江三角洲区域
27.03%
3７.16％
25．0８%
长江三角洲区域
3２．38%
３6.4６%
26．０6％
京津以及地区
3２.0１％
18．7７%
36．34％
其他
8.58％
7.6０％
12．５２%
2.期间费用分析
期间费用包括销售费用、管理费用和财务费用。期间费用是企业减少成本的能力,与技术水平，产品设计,规模经济和对成本的管理水平亲密有关。在营业费用增长率有所减少的３年间,销售增速仍保持上升态势,除市场销售向好外,还反应了销售管理水平有很大的提高。由下表可见,管理费用的增长幅度不小,良好的管理关当然是企业发展的关键,但也应进行适度的控制。由于房地产业需要大量资金作后盾，银行借款利息大量资本化的同步也存在大量的银行存款。因此，万科在存在大量借款的状况下,其财务费用却为负数,管理层应注意提高资金运用效率。
各项目增长幅度表
年份
-
-
-
主营业务利润
57.01％
３９.04%
56．79%
营业费用
66.４８%
55.99％
４1.83%
管理费用
43.17％
０.48％
42.8２％
３.主营业务利润及利润构成分析
主营业务利润率分析：由下表可见,0６-09年销售毛利率逐渐增长。07年根据市场供需两旺,房价稳步上升的变化以及对未来市场土地资源稀缺性的预期,企业调高了部分项目的售价,项目毛利率明显增长。0８年净资产收益率为近年来最高点,效益获得长足进步。其项目阶梯形的收入，具有稳定性和较强的抗风险能力,抹平了行业波动带来的影响。
年份
销售净利润
８.３6
８.5
11.４５
12．７9
销售毛利润
20.09
２2.５1
25.７5
28．72
利润构成分析：由上表可见，万科主营业务利润呈上升趋势,其中房地产业务为其重要来源,毛利率保持稳定的增长态势,而物业管理业务获利能力有待加强。年后净利润的增长在很大程度上靠营业利润的增长,同步投资收益的比重下降趋势明显。营业外收支净额的比重逐渐减少。
４．盈利能力指标
(１）资产酬劳率和净资产酬劳率。这两项指标呈上