财务分析的研究与应用1财务分析的研究与应用
主要内容1.财务分析的目的及存在的主要问题2.财务报表质量的判断3.财务报表中的重点关注事项4.寻找企业真实的负债率5.企业的盈利能力2财务分析的研究与应用
财务分析的目的及主要存在的问题财务分析的目的识别企业经营财务中的重大风险提供企业可能存在重大风险的线索及信号尽调报告中普遍存在的问题财务报表质量参差不齐，数据可靠性存疑简单罗列数字及指标未对重要科目进行实质分析财务指标缺乏同业之间的横向比较3财务分析的研究与应用
财务报表质量的判断是否为上市公司公开披露的季报、半年报及年报公开披露的报表受监管约束较大，其质量较高，可信赖度较高。外部审计机构的规模和声誉 通常4大或国内知名事务所出具的审计报告可信赖程度较高，区域性小事务所的审计质量相对较弱；未经审计的财务报表可信度较差。识别特殊事项，例如更换事务所且无特殊原因审计报告未出具标准无保留意见，等；报表数字间的勾稽关系核查，例如资产负债表及利润表间的基本平衡关系；期初、期末数据的对应关系；与企业经营状况明显不符的数据；已知债权债务关系的核算是否准确；等等。4财务分析的研究与应用如发现勾稽关系存在错误，报表数据可信度存疑，建议外聘第三方事务所对财务报表进行专项审计。
财务报表中的重点关注事项–货币资金货币资金直接反映企业短期的偿债能力及资金筹措的能力，甚至还能为企业是否存在民间借贷提供线索，因此我们应该重视对于该科目的分析； 但现实情况是在尽调过程中该科目往往被忽视，而分析也显得无从下手。我们对于该科目的基本判断：企业通常会结合自身的资产体量维持一定比例的资金，以支持企业的正常运作。账面留存的资金将主要与短期内到期的债务及应付款相挂钩。 基于此，我们的分析主要关注两个指标——货币资金在总资产中的占比；货币资金与短期债务的比率。5财务分析的研究与应用
财务报表中的重点关注事项–货币资金（续）货币资金占比从统计数字来看，在2013年末，大部分企业的比例维持在10%上下；另据近期的了解，出于对2014年房地产市场的担忧，各大房地产企业均提高了货币资金的留存比率，从年中的数字看，部分企业的比率已达到或超过了15%。注：上述样本是从2013年房协排名前200名中选取了20家企业，其中部分数据与指标可能存在口径差异。6财务分析的研究与应用
财务报表中的重点关注事项–货币资金（续）货币资金与短期债务的比率从统计结果看，大部分企业的比率在1以上，甚至更高，意味着货币资金已经覆盖了1年以内到期的有息债务，这类企业的短期偿债压力相对不大。注：短期债务为短期借款+一年内到期的非流动负债7财务分析的研究与应用
财务报表中的重点关注事项–货币资金（续）警惕货币资金留存过低的企业对货币资金留存比例远低于上述比例的需给予特别关注，特别是年末时点的数据，该时点并非通常意义上的销售旺季，回款通常不多，同时面临大量工程款的结算，银行资金面也较为紧张，资金留存比例过低会使企业的周转压力较大，从企业运营的角度讲是不太正常的。因此，这一现象也是企业可能存在民间借贷的信号。从实际情况来看，在我司已发现存在民间借贷的项目中，在项目获批前期账面的货币资金基本维持在一个很低的水平。如何应对？建议进一步关注该时点前后企业银行账户的流水情况，一方面核实企业近期的资金头寸情况，并需特别注意有无大额、异常的资金进出。8财务分析的研究与应用
财务报表中的重点关注事项–存货存货是房地产企业资产方最核心的科目，根据后面的统计，通常占到企业总资产的50%以上，存货的规模及构成可反映企业的可持续发展能力，甚至未来的资金状况。针对该科目，我们特别提示关注以下方面：存货的构成除存货的总额外，我们还可结合存货的具体构成来初步判断企业的开发节奏、项目储备情况，具体来看，将其分为待开发/待售的存货以及已售的存货。已售存货=预收账款X（1-毛利率）待开发/待售存货=存货-已售存货9财务分析的研究与应用
财务报表中的重点关注事项–存货（续）存货绝对金额高，同时待开发/待售存货比率高的企业具有大量的储备项目，长期可持续发展潜力较高，但同时企业是否负债率过高，资金占用过大呢？待开发/待售存货比率低的企业则处境相反，可能需要通过在市场上买地、并购项目来维持其在行业内的市场地位，其未来的资金缺口是否会很大呢？针对这些问题，可以结合企业自身的开发计划、拿地计划综合分析，同时也为企业的负债分析做好了铺垫。10财务分析的研究与应用
财务报表中的重点关注事项–存货（续）存货的账面价值是否被高估存货科目原则上按照成本计价，正常持续经营的房地产企业通常不存在存货重新估值的问题；而以公允价值计量的投资性房地产则可能涉及该类问题。相关概念——投资性房地产投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让