哈尔滨工业大学工学硕士学位论文
摘要
老旧小区亟待更新改造的内容类目多、涉及范围广，从改造质量和投资等
有效管控的角度来看，需对改造项目进行重要性评价，明确改造重点，按照优
先度、分时序逐步改造。当前老旧小区改造相关研究多从单一主体视角出发，
如政府部门、施工企业等，研究内容主要为改造内容确定、小区案例实践以及
相关改造政策，鲜有基于居民需求视角与后期运维管理的研究。本文基于居民
需求与管理模式双重导向，研究老旧小区改造项目重要性决策问题，对哈尔滨
市老旧小区改造提出了优化建议。
本研究以哈尔滨为例，在主城区内选取包括改造前、中、后三个不同改造
进程的43个老旧小区进行调研，收集居民对改造项目满意度和重要性评价数
据。首先，梳理基于居民需求的改造项目分类及重要性排序，采用满意度数据
进行主成分分析与权重排序，获得项目类别及权重结果由大到小依次为：外部
建筑结构与管线、公共基础设施、交通组织设施、休闲服务设施和植被绿化。
接着，分析不同项目类别在改造前中后的满意度变化情况，通过四分位图具体
分析各项目类别的重要性以及改造成效。最后，根据不同运维管理模式将哈尔
滨市老旧小区划分为物业主导型、行政引导型和居民自治型，对三类小区各项
目重要性评价数据进行统计分析，探讨三类小区中的项目重要性差异情况。
最后，通过逐步回归模型明晰改造项目重要性影响路径，并基于居民需求
与管理模式视角，对三类小区各项目进行IPA分析，找出后期需要重点加强改
造的项目，以及可以适当减轻改造力度的项目。于是从改造项目分类分级、重
点项目改造方法、三类小区项目优先级提出改造优化策略。首先，将改造项目
分为“加强改善、优先级低、继续保持、减小力度”四类，并结合项目权重数
据对各项目进行改造力度排序。同时，对居民最为关注的停车位改造、公共休
闲空间以及健身设施改造方法进行阐述，并补充“加强改善类项目”改造方法。
接着，针对三类运维管理模式小区，提出针对性的改造项目优先级策略以及运
维管理策略。
关键词：老旧小区改造；项目重要性评价；居民需求；管理模式；哈尔滨
I
哈尔滨工业大学工学硕士学位论文
Abstract
Theoldresidentialareaneedstoberenovatedinmanycategoriesandcoversa
widerange.Fromtheperspectiveofeffectivemanagementandcontrolofrenovation
qualityandinvestment,itisnecessarytoevaluatetheimportanceofrenovation
projects,clarifythekeypointsofrenovation,andgraduallytransformaccordingto
priorityandsequence.Atpresent,theresearchontherenovationofoldresidential
areasismostlyfromtheperspectiveofasinglesubject,suchasgovernment
departments,constructionenterprises,etc.Theresearchcontentmainlyincludesthe
determinationoftherenovationcontent,thecasepracticeoftheresidentialareaand
therelevantrenovationpolicies.Therearefewstudiesbasedontheperspectiveof
residentsneedsandthelateroperationandmaintenancemanagement.Based