南洲路38号涛景综合效劳市场工程
可行性研究报告
二0一四年五月
TOC\o1-2\u摘要 3
1、广州市宏观环境分析 4
1.1经济开展概况 4
1.2 广州市城市总体规划 10
1.3房地产市场运行情况 15
1.4房地产政策环境分析 16
1.5小结 25
2、区域开展环境分析 26
2.1海珠区经济开展概况 26
2.2海珠区房地产市场运行概况 30
2.3海珠区开展规划分析 34
2.4小结 40
3、目标市场研究分析 41
3.1海珠区公寓市场分析 41
3.2海珠区写字楼市场分析 44
3.3海珠区商业市场分析 48
4、工程地块开展条件分析 53
4.1地块区位及交通条件分析 53
4.2周边规划开展分析 56
4.3地块建设适宜性分析 58
5、工程开发方案建议 60
5.1开展策略分析 60
5.2整体开展定位及主题概念 62
5.3目标客户定位 63
5.4产品定位 64
5.5功能构成及规划布局 68
6、营销策略及经营收益估算 70
6.1租售策略分析 70
6.2租售价格定位 71
6.3租售收入估算 74
7、工程投资财务分析 75
7.1建设投资主要指标 75
7.2投资周期现金流量表 78
7.3主要财务经济指标测算 81
7.4工程投资经济可行性分析 82
7.5工程投资社会效益分析 82
7.6总结 82
摘要
在广州市的中调战略下，海珠区的整体经济实力和城市形象都将得以极大的提升，特别是凭借良好的区位优势和交通优势，在新一轮的城市开展中特别是在关乎广州新城市中轴线的重大区域规划上将占据更大的区位优势和地段优势，南洲路38号地块涛景综合效劳市场工程所在的南洲片区和新城市中轴南端的开展规划日益紧密，将迎来更为广阔的开展空间。
从涛景综合效劳市场工程周边的开展环境来看，交通条件是工程的重要优势，借助地铁、高速、客运站的辐射，工程与城市主要商圈以及珠三角主要城市的连接非常便捷，在开展与商贸、物流、多功能办公等物业方面具有较为明显的优势。从周边产业集群来看，南洲路是海珠区开展较为成熟的粮油、茶叶、酒类等副食品交易集群地，且与广州大道南汽车、五金专业市场集群有着良好的互动开展，从商贸功能来看，充分利用片区成熟的产业气氛，能够快速切入市场，从商住及办公功能来看，兴旺的专业市场和商贸往来，将聚集相当局部的经营户群体，其消费能力较强，置业心态成熟。
通过对南洲路片区的区域开展现状，未来规划以及SWOT综合分析，涛景综合效劳市场工程通过多功能的开发组合，可以塑造成为海珠南部片区标杆性的综合商业工程，为全面提升区域的商贸产业形象提供载体。
经过对预期开发方案的投资测算，从主要经济指标来看，涛景综合效劳市场工程的全部投资财务净现值大于零，内部收益率显著高于基准折现率和当前商业性质物业的市场平均投资回报率，工程在经济上是可行的。从投资回收的期限来看，工程整体的投资回收约为4年，回收速度相对较为理想，具备良好的抗风险能力。
从涛景综合效劳市场工程开发的社会效益来看，工程的开发，能够进一步稳固加强海珠区的商贸流通产业优势，提升南洲路片区的整体城市形象，同时，由于商贸城的持续经营，能够为区域带来良好的税收奉献，并在带动就业，促进区域社会和谐方向产生积极的影响。
1、广州市宏观环境分析
1.1经济开展概况
1.1.1经济及产业概况
区域概况
广州是广东省会、副省级市，中国国家中心城市，地处中国大陆南方、广东省中南部、珠江三角洲北缘，是中国的南大门，国家综合交通枢纽，国务院定位的国际大都市和国家三大综合性门户城市之一。是国家重要的经济、金融、贸易、交通、会展和航运中心。
广州作为中国最大、历史最悠久的对外通商口岸和海上丝绸之路的起点之一，有“千年商都〞之称。进入21世纪以来，广州的工农业生产持续稳定地增长，对外经济贸易蓬勃开展，国民经济以年均13%的速度持续增长，综合经济实力居中国城市第三位。
近年来，通过实施“南拓、北优、东进、西联、中调〞的城市开展战略以及合并新设行政区，广州对全市各个片区的开展作了科学定位和整体部署，形成全面协调开展的格局，城市规模和开展空间不断扩展。
随着广州经济体制改革深化、多项重大根底设施建设投入、海外投资持续增加、与香港更紧密经贸合作关系安排(CEPA)的实施、“9+2〞泛珠三角区域经济合作、广州市主办2021年亚洲运动会等一系列利好因素的推动，广州市经济步入了持高速增长的历史阶段。其中，包括金融、保险、物流、展览、商贸、旅游、中介效劳等高附加值效劳行业开展尤为迅速，广州作为华南地区中心城市的地位不断得到稳固，对周边省市特别是珠江三角洲各城市的辐射