2021年上半年房地产市场分析报告
2021年上半年，中央对房地产的调控保持偏紧的基调，税收政策、信贷政策毫不放松，限贷、限购和限价等措施已成为地方政府不可突破的“红线〞。受此影响，一季度全国各城市的房地产市场普遍降温，成交量均呈大幅下降。二季度，随着刚性需求的释放、市场的自我调节以及货币政策的微调，一、二线城市楼市成交开始升温，但调控大局未变，国内楼市开展已从狂飙突进转入理性、常态开展的轨道。
浏阳虽然地处四线城市，但同样受调控政策的影响，一季度，市场销售明显下降，成交量较上年同期减少了51.35%。4月中旬起，受住房刚性需求增势不减，工业园区快速开展，城市化进程不断加快及中央货币政策、信贷政策微调等利好因素推动，我市楼市逐步呈回暖态势，4月份及5月份成交量环比持续增长。到目前为止，市场已进入较为健康和理性的正常状态。具体情况如下:
一、房地产开发建设
1、投资规模分析
1-6月份全市共完成房地产开发投资17.08亿元，比去年同期的11.84亿元增长44.26%；房地产业直接产生地方税收3.96亿元〔含财政契税2247.64万元〕，比去年同期的2.67亿元〔含财政契税8200万元)增长48.31%，占全市地税总收入的45.03%。
图1：浏阳市2021年1-6月份房地产投资额增长率
2、在建规模分析
1-6月份，全市共有房地产在建工程45个〔含待销尾盘〕，其中开发面积在5万m2以上的到达27个，在建房屋施工面积303.31万m2，比去年同期的178.29万㎡增长70.12%，房屋新开工面积98.94万m2，比去年同期的60.73万㎡增长62.92%，房屋竣工面积14.99万㎡，比去年同期的38.35万㎡下降60.91
表一：在建房屋类别构成情况
类别
施工面积(万m2)
占总施工面积比例〔％〕
住宅
229.04
75.51
办公用房
2.60
0.86
商业营业房
41.59
13.71
其他
30.08
9.92
合计
303.31
100
表二：新开工房屋类别构成情况
类别
施工面积(万m2)
占新开工面积比率〔％〕
住宅
66.61
67.32
办公用房
0.5
0.51
商业营业房
20.17
20.39
其他
11.66
11.78
合计
98.94
100
二、房地产市场供给
1-6月份经审批共准许预售商品房屋面积60.55万㎡，比去年同期的41.44万㎡增长46.11%，加上历年累积72.35万㎡，全市今年1-6月份商品房市场投放量为132.9万㎡，减去1-6月份商品房销售面积38.7万㎡，目前我市可面向市场销售的商品房面积有94.2万㎡,其中期房面积80.26万㎡,现房面积13.94万㎡〔其中：住宅13.1万㎡，占93.97%；商业营业用房0.45万㎡，占3.23%；其他0.39万㎡，占2.8%〕，一年以上现房空置1.20万㎡
表三：未销售商品房屋结构构成情况
类别
面积〔万㎡〕
比率〔％〕
期房〔未竣工验收的商品房〕
80.26
85.2
现房空置面积
13.94
14.8
其中:待销房屋〔一年以内〕
10.94
90.12
滞销房屋〔一年以上至三年〕
1.18
9.72
积压房屋〔三年以上〕
0.02
0.16
三、房地产市场需求
1、商品房销售分析
1-6月份我局共办理商品房合同备案登记3538户，其中住宅2850户。
房屋备案登记销售面积38.7m2，比去年同期的48.87万㎡下降20.81%，其中:期房销售登记备案面积34.35万m2，占销售总面积的88.76%；现房销售面积4.35万m2，占销售总面积的11.24%，商品房成交金额16.44亿元，比去年同期的16.92亿元下降2.84%。另据统计，乡镇人员进城购房面积19.67万㎡，占销售总面积的50.85%，与去年同期的50.56%相比根本持平；城区人员购房面积15.61万㎡占销售总面积的40.34%，比去年同期的37.12%增加1个百分点；外来人员购房面积3.41万㎡占销售总面积8.81%，比去年同期的12.32%下降近
表四：商品房供需根本情况〔累计〕
分类
批准预售面积
〔万㎡〕
实际登记销售〔期、现房〕〔万㎡〕
面积
与上年同
期比〔％〕
面积
与上年
同期比
〔％〕
期房
与上年
同期比
〔％〕
现房
与上年
同期比
〔％〕
商品房
35.74
-13.75
38.7
-20.81
34.35
-15.75
4.35
-46.3
商品房
住宅
22.46
-37.84
33
-24.64
29.81
-23.16
3.19
-36.32
表五：商品房屋销售构成情况单位：万m2
类别
面积
住宅
商业营业用房
其他
期房
3