营销策划案
全程推广：浙江壹锦盟实业开发
目录
第一局部工程概况……………………
第二局部市场分析……………………
第三局部工程SWOT分析……………
第四局部工程总体定位………………
第五局部营销战略……………………
第六局部营销战略组合………………
第七局部营销阶段划分………………
第八局部广告推广方案………………
第九局部实施方案与控制……………
第一局部工程概况
一、工程根本概况
春天城市花园地块位于山东省新泰市城区东侧，呈不规那么曲尺状。东临城市规划道路崇兴路和青龙湖城市花园，南面为城市主干道青龙路，西面为城市旧住宅区及城市开展预留用地，北面紧临市政府宿舍规划地块，并有规划道路城阳路穿过，邻近新泰市一中等教育基地、规划中的植物园等公共设施，拥有得天独厚的新兴气象与质量优良的人文景观。工程性质为居住区，含配套商业及相应的小区公共配套设施。本规划总体用地约180471㎡，建筑总面积约220430㎡，地下建筑面积约5430㎡，其中住宅建筑面积约193990㎡，幼儿园建筑面积约2500㎡，商场建筑面积约18010㎡，绿化率40%以上，停车位总体考虑约660个。
二、规划结构
〔一〕根据原有道路及外围交通的走向，平阳路仍保存为规划城市道路。在青龙路及崇兴路上各设了1个主要出入口。另外，沿城阳路南北两侧各设置一小区入口。
〔二〕新泰春天城市花园的规划结构可概括为“一环、一轴、一线〞。
〔三〕三大功能区域：其一为沿崇兴路、青龙路一侧的主要商业网点及社区配套效劳的区域。其二为中央绿地北侧的幼儿园区域。其三就是各组团住宅的居住区域。
〔四〕整个居住区的建筑高度，采用南低北高的处理方法。但是为了防止建筑形象的单调压抑感，建筑上将多层作了分段处理。同时也在局部地段增添了弧形趋势变化，采用弧形住宅强调其围合界面，并采用由西向东跌落的手法处理组团建筑，加强节奏感和空间的变化。住宅近临集中绿化侧，拟采取局部底层架空的形式，通过形成“既围且透〞的空间格局，衬托中心广场独特而富有标志性的建筑形象。
三、道路交通
道路交通结构可概括为“一环、一线〞。
一环：结合规划区特有的基地属性，在南块区域中采用了一条环状小区级路
的空间形态，道路周边为各居住组团的设置。环状路中央由南向北将景观轴线展开，形成富有层次的空间效果。
一线：从东侧崇兴路路口向北一条小区级路将南北两侧地块贯穿，形成便捷的道路系统，其空间景观的载体是沿道路东侧不断变化的组团绿地。此外，各组团内部自成环状路，与小区级道路联系紧密又互不干扰，形成良好的居住环境。
考虑机动车的开展需求，地块内设置大量的机动车停车位，规划停车场主要设于小区级道路边及各组团内部，方便停车。同时北侧高层区域设置了一地下汽车库。其中地上停车位约480辆，地下停车位180辆，自行车公共停车场采用分散布局的形式，在建筑后退道路红线范围内设置。
四、绿化景观
新泰春天城市花园规划创造了一种独特的高品质绝对休闲的绿化景观系统。景观绿化分三个层次，第一层次为入口形象绿化景观，第二层次为中央大绿舟，第三层次为具有古典园林风格的住宅庭院绿化，三个层次绿化景观风格形态各异，强调空间流动与渗透，
规划使绿化空间由轴线向周边放射、渗透，在规划区四周也留出充足的防护绿带，使整个住区融于绿化之中。在中心绿化中结合休闲广场塑造起伏的地形，丰富绿地的竖向景观，并与水面相结合，共同形成交易市场规划区完整的绿化网络。其他绿地采用线型绿化为主，规划道路两侧设置绿化带，以提高规划区的整体生态环境质量。
五、住宅规划和房型设计
〔一〕住宅规划
住宅主要采用5～６层多层住宅形式，局部单元底层加设半地下车库，顶部为跃层住宅。并考虑在三期北部，根据开展态势，预留建设小高层的空间，层数10～12层。
〔二〕房型设计
坚持主力房型概念，即适应住宅市场开展需求，以一梯两户，约80~100平方米的两室两厅两卫、两室两厅一卫；约120~140平方米的三室两厅两卫为主力房型。每户均做到明厅、明卧、明