2021年
济南房地产市场研究报告
济南思源房地产经纪
2021年1月
本期导读
政策回忆
坚持调控不动摇，房产税稳步推进
经济增速放缓，货币政策放松，楼市导向趋于利好
土地市场政府管控继续从严
土地市场
土地供给量同比减少12.3%，成交量同比增长11.2%，住宅用地仍是市场供求主力，但商服用地比例不断提升
西客站、奥体、高新唐冶板块为市场供求热点区域
土地成交价格同比增长20%以上，城央板块地价最高
万科首次在济拿地，外乡国企成为拿地主力
住宅市场
供给总量同比增加明显，新增供给下半年集中发力，整体供给结构发生改变
市场成交下半年爆发，整体成交量远超去年
东、西部供求突出，其余板块相对均衡
刚需大盘支撑市场成交成交结构影响整体价格走势
公寓市场
整体供给走高，成交量价齐跌，新入市工程领跑市场
别墅市场
单盘热销拉高全年整体供求，市场均价达历史新低
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目录
一、 政策回忆 5
二、 济南板块划分标准 9
三、 土地市场分析 10
1、土地供给 10
2、土地成交 12
3、供求结构 16
4、小结 17
四、 住宅市场 18
1、市场供给 18
2、市场成交 21
3、小结 25
五、 公寓市场 27
1、市场供给 27
2、市场成交 28
六、 别墅市场 30
1、整体供求 30
2、重点工程销售情况 30
七、 后市预测 32
1、政策走向 32
2、普宅市场 32
3、别墅市场 33
政策回忆
1、行业政策——坚持调控不动摇房产税稳步推进
2月6日，国土部?关于切实做好2021年保障性安居工程财政资金安排等相关工作的通知?出台，通知要求，落实税费优惠政策，努力降低保障性安居工程本钱；
3月5日，在十一届全国人大五次会议上，温家宝强调继续做好楼市调控促进房价合理回归；
3月12日，住建部等7部门：保持首套房贷政策稳定，在坚决抑制不合理住房需求的同时，保证首套住房贷款供给；
3月19日，财政部：房产税改革试点今年将稳步推进，进一步研究制定房产保有、交易环节的税收改革方案；
4月4日，福建、上海、江苏、浙江四省〔市〕经济形势座谈会上，温家宝：尽快出台预调微调措施；
4月24日，住房和城乡建设部：?关于进一步加强房屋建筑和市政工程工程招标投标监督管理工作的指导意见?
5月9日，住建部：明确年内扩大房产税试点
5月18日，?房地产开发企业资质管理规定?将重修，房企资质认定趋向严苛，囤地捂盘或将出局；
5月18日-20日，六省经济形势座谈会上，温家宝：稳定房地产市场调控政策；
6月12日，?公共租赁住房管理方法?出台，对公共租赁住房的申请条件、运营监管、退出机制等作出明确规定；
7月19日，国土资源部、住房城乡建设部：?关于进一步严格房地产用地管理稳固房地产市场调控成果的紧急通知?出台，各地要严格执行房地产市场调控政策，不得擅自调整放松要求；
8月16日，财政部：房产税扩围改革方向已锁定，决策层对房地税正逐渐达成一致；
8月17日，国务院出台?关于深化流通体制改革加快流通产业开展的意见?，提及新建社区商业面积不得低于总面积10%；
11月19日，住建部：标准保障房管理个人及房源信息将归档
11月21日，财政部：要逐步在全国推开房产税
2、金融信贷政策——货币政策定向放松楼市导向趋于利好
2月19日，下调存款准备金率0.5个百分点，这是自2021年12月5日，央行三年来首次下调存款准备金率之后的第二次下调；
5月12日，下调存款准备金率0.5个百分点，这是年内第二次下调存款准备金率，距离今年第一次正式下调存款准备金近三个月；
6月7日，下调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，自6月8日起，央行将金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍，将贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍；
6月8日，住房和城乡建设部下调个人住房公积金存贷款利率；个人住房公积金存款利率下调0.10个百分点；贷款利率五年期以上下调0.20个百分点，五年期以下(含五年)下调0.25个百分点；
6月9日，银监会在即将实施的?商业银行资本管理方法〔试行〕?中，对二套房贷与首套房贷给予同样的风险权重；
7月5日，下调金融机构人民币存贷款基准利率〔非对称降息〕，金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；个人住房贷款利率浮动区间不做调整；
11月7日，全国14个城市上调首套房利率局部银行最高调50%。
3、土地政策——用地标准严格限制政府管控继续从严
1月10日，国土部：严格标准城乡建设用地增减挂钩试点；
2月2日