第一章物业效劳筹划
一、管理及效劳需求分析
1、工程根底信息——附表1
工程概况一览表
工程名称
名城港湾C区
座落位置
福州市江滨大道东段88号〔马尾区儒江村〕
工程四至
东：马尾，南：闽江，西：台江，北：鼓山。
建设相关方
设计单位：福建建科建筑设计院建设单位：名城地产〔福建〕
监理单位：福州弘信工程监理施工单位：福建汇海建工集团公司
占地面积
〔192096〕㎡
容积率
1.2
绿化率
〔35〕%
绿化面积
〔67233.6〕㎡
总建筑面积
〔232358.6〕㎡
可收费面积
〔154497〕㎡
竣工时间
2006年11月30日〔单体竣工〕
入住时间
2006年12月
住宅面积
多层：〔/〕栋〔/〕㎡，小高层：〔/〕栋〔/〕㎡，高层：〔/〕栋〔/〕㎡，〔412〕栋〔139314〕㎡
写字楼面积
〔/〕栋〔/〕层〔/〕㎡
商业面积
〔266〕间〔单〕层〔17000〕㎡，公建〔幼儿园/小学〕：〔〕㎡，其他：〔〕㎡。
会所面积
商店公用
功能配置
酒店康乐配套
停车场
机动车停车位共〔690〕个，其中：地下停车位：〔407〕个；地面停车位：〔283〕个；
摩托车停车位〔/〕个，自行车/电瓶车停车位〔/〕个；停车场入口〔/〕个，出口〔/〕个；小区出入口〔3〕个。
垃圾中转站
〔/〕个〔/〕㎡
分布位置
无
化粪池
〔23〕个〔1127〕㎡
分布位置
东门岗、西门岗、北门岗、1#、3#、7#、9#、11#、13#、17#、23#、27#、29#、33#、38#、50#、52#、59#、62#、65#、68#、71#、76#
水池〔箱〕
〔/〕个〔/〕㎡
分布位置
/
燃气
□市政燃气；■专用燃气站；□其它
供暖
□市政供暖；□专用供暖站；□自有供暖站；□其它
2、顾客群体分析——附表2
顾客效劳需求分析表
分析工程
分析内容
统计分析结论
潜在的效劳需求
业主年龄段区间
学龄前儿童〔7岁以下〕、学生〔7-18岁〕、18-30岁、30-50岁、50岁以上等不同年龄段的比例；
儿童〔7岁以下〕占5%，学生〔7-18岁〕占10%，18-30岁占25%，30-50岁占50%，50岁以上占10%。业主年龄段以18-30岁、30-50岁为主，50岁以上和18岁以下极少。
效劳要求快捷，讲究效率，就是对业主的需求要有快速反响并加以解决。
业主的学历层次
小区业主初中及以下、高中〔中专〕、大专、本科、硕士、博士等不同学历的比例；
初中及以下占5%，高中〔中专〕占20%，大专占30%，本科占30%，硕士占10%，博士占5%。业主学历层次以大专、本科为主。
管理与效劳的过程要求非常透明。
业主的籍贯分布
是否有明显的群居倾向？所占比例？
业主籍贯主要分布在福清、长乐、平潭有局部外籍人士与外省人士。
福州地区初一、十五有烧香、放鞭炮的习惯。
业主职业及收入
业主从事不同职业的比例？是否有明显的同业倾向？是否属同一系统？业主不同收入的比例？
业主以私营老板、企业高管、政府官员、海外侨胞、企业家为主。
与业主的关系维护非常重要；同时要求小区信息在其内部流转较快。
业主置业性质
住宅/商业/办公等面积及户数的比例？首次/二次/屡次置业业主的比例？房屋自用/投资比例？出租户数的统计？
无首次置业，名城港湾二次置业为100%、屡次置业为60%，投资占20%，赠送子女当嫁妆。
业主是具有一定身份的成功人士，更加关注的是健康、生活享受、投资理财，子女教育。与业主进行交流沟通，增加思想感情联络，以知道业主的想法。
家庭人口数比例
分别分析2人/户、3人/户、5人/户、7人/户及以上、三代同堂等的家庭人口比例
小区无单一的2人/户、3人/户，家庭人口以3-7人/户为主。
平时居住较少，主要是在节假日时团聚，朋友聚会。在重要节假日对小区进行重点布置，播放柔和与轻松的音乐。
车辆拥有量
户均车辆数量与停车位的比例？
1-3辆，独岛和双拼每家至少有两个车位根本能满足客户需求，联排是每户一个车位尚存在一定的需求。
停车位分配方案、停车场管理小区内的车位根本无法满足全部入住后的要求，要进行协调。将外来车辆引导致小区北门的辅道。
风土人情
当地特殊的风土人情/习俗？
婚丧嫁娶比拟隆重，攀比心较重，对外来人员融洽程度良好，外乡长成的人有一定的冒险精神，在国外拼搏的人非常多，对在国内打工兴趣一般，游神节非常重视，是建立关系的良好时机。
适当的提供方便，尊重当地的风土人情的习俗。
特殊客户群体
例如高龄孤寡老人、残障或疾病、家庭困难、银行系统、政府机关等
因名城港湾是较新入住的别墅区，业主入住的人员较