2024年房地产估价师考试模拟题含答案（附解析）
一、单选题（共30题，每题1分，共30分）
1.下列房地产估价相关活动中,不属于房地产价值评估相关业务范畴的是()。
A、相关经济损失评估业务
B、房地产价值分配业务
C、房地产价值减损评估业务
D、房地产投资价值评估
正确答案：D
答案解析：房地产价值分配业务、房地产价值减损评估业务、相关经济损失评估业务都属于房地产价值评估相关业务范畴，而房地产投资价值评估是房地产价值评估的一种基本类型，不属于相关业务范畴。
2.在动态分析法中,对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的,通常是预测()房地产市场状况下的价值。
A、未来开发完成之时的
B、购买待开发房地产时的
C、建设期间的某个时间
D、全部租售出去时的
正确答案：A
答案解析：对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值，这样能更准确反映项目在建成时的市场价值，所以选A。
3.已知某收益性房地产的收益期限为40年,报酬率为6%下的价格为4920元/m2;若该房地产的收益期限为50年,报酬率为8%,则其价格最接近于()元/m2。
A、3816
B、3899
C、4087
D、4000
正确答案：D
答案解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。根据下列公式,Vn=VN×{YN(1+YN)N[(1+Yn)n-1]}/{Yn(1+Yn)n[(1+YN)N-1]},代入数据得出V50=4920×6%×(1+6%)40×[(1+8%)50-1]/{8%×(1+8%)50×[(1+6%)40-1]}=4000(元/m2)
4.报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在()。
A、期中
B、期初
C、期末
D、任一时刻
正确答案：C
答案解析：报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在期末。这是报酬资本化法的基本假设之一，基于这样的假设才能合理地运用相关公式对房地产等资产进行价值评估。
5.某套建筑面积为100m2的住宅,含家电家具的成交价格为50万元,首付40%,余款半年后一次付清,假设年利率为8%,家电家具价值为5万元,现将该交易实例作为可比实例,评估类似住宅不含家电家具的市场价格,可比单价为()元/m2。
A、4387
B、4398
C、4500
D、4887
正确答案：B
答案解析：一步步来,1.先减去家具的价格=50-5=45;2.类似住宅首付款=45x40%=18;3.类似住宅半年后付清的余款=45x60%/(1+8%)的0.5次方=25.98(0.5次方是因为有年利率且是半年付清的);4.类似住宅的总价=18+25.98=43.9(万),所以单价=43.98/100=4398元
6.下列有关中国内地房地产估价,表述错误的是()。
A、土地所有制在城乡之间不同
B、土地和房屋的所有制不同
C、行政管理不到位
D、房地产市场足够规范
正确答案：D
答案解析：中国内地房地产市场还存在一些不够规范的地方，如部分地区存在违规开发、虚假交易等现象，并非足够规范，D选项表述错误。而A选项土地所有制在城乡之间确实不同，城市土地国有，农村土地集体所有；B选项土地和房屋所有制不同，土地有国有和集体所有，房屋有多种所有制形式；C选项行政管理在房地产领域存在一定程度不到位的情况。
7.具有较完善的城市基础设施且场地平整,可以直接在其上进行房屋建设的土地是()。
A、毛地(城市还未拆迁的土地)
B、生地(农村没有基础设施的地)
C、熟地
D、在建工程
正确答案：C
答案解析：熟地是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地。生地是指不具备城市基础设施的土地；毛地是指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地；在建工程是正在建设的工程项目，均不符合题意。
8.在选取可比实例时,主要在于精而不是多,一般来说可以选取()个可比实例。
A、5~6
B、3~5
C、1~2
D、2~3
正确答案：B
答案解析：可比实例的数量一般选取3至5个为宜。选取可比实例主要在于精而不是多，太少可能代表性不足，太多则增加分析难度且可能出现偏差等问题，3至5个能较好地保证既具有一定代表性又便于合理分析。
9.通常情况下,房地产估价机构为抵押贷款前所提供的服务不包括()。
A、贷款项目评价
B、为抵押权人提供风险提示
C、抵押率测算
D、抵押价值评估
正确答案：B
答案解析：房地产估价机构为抵押贷款前所提供的服务包括抵押价值评估、贷款项目评价、抵押率测算等，而为抵押权人提供风险提示通常不是在抵押贷款前所提供的服务内容。
10.除了城镇土地使用税和()因按照占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价外,其他税种在一定程度上都需要房地产估价。