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房地产私募股权投资基金专题研究
目录
TOC\o1-3\h\z\u1、PE概述 4
1.1、PE的根本概念 4
1.2、PE的分类 5
、广义PE与狭义PE 5
、外乡PE与海外PE 6
、公司制、契约制/信托制、有限合伙制PE 6
1.3、PE的特点 11
1.4、PE运作流程 16
、工程寻找 16
、工程评估 17
、投资决策 17
、投资管理 17
、投资退出 18
1.5、PE开展概况 20
、美国PE开展历程 20
、国际PE的开展 24
、各国PE开展特点 26
、中国PE开展历程 28
中国PE开展现状 33
2、房地产PE概述 38
2.1、房地产PE的根本概念 39
2.2、房地产PE的分类 40
、按投资背景分类 40
、按管理方式分类 41
、按投资方向分类 41
、按风险收益分类 42
、按盈利模式分类 43
2.3、房地产PE的特点 44
、与其他行业PE比照 44
、与其他房地产融资方式比照 45
、国内外房地产PE比照 49
2.4、房地产开发PE融资运作流程 49
、选择合作的房地产PE 50
、房地产PE尽职调查 52
、投融资结构设计与安排 53
、共同管理 55
、基金退出 55
2.5、房地产PE的优点 56
2.6、房地产PE风险分析 56
2.7、开展房地产PE的必要性 57
3、房地产PE开展概况 58
3.1、美国房地产PE开展概况 58
、美国房地产PE开展历程 59
、美国房地产PE运作特点 59
3.2、国内房地产PE开展概况 60
、国内房地产PE开展历程 60
、国内房地产PE开展现状 61
、国内房地产PE运作特点 63
4、房地产PE案例 64
4.1、独立房地产PE――深圳德信资本 64
、模式一：投资引导基金〔FOF、伞形基金〕 65
、模式二：伞形基金 67
、模式三：主动管理型基金 68
4.2、凯利房地产PE 69
4.3、房企旗下PE――金地集团 70
、金地集团简介 70
、金地PE方案 70
、模拟投资的收益敏感性分析 72
、金地PE投资价值 73
、资本的募集与认购 74
4.4、金地瑞银基金 76
4.5、华夏伟业集团私募基金介入房地产开发的时点及个案 77
1、根本概念
房地产私募股权投资基金，从本质上来说不过是私募股权投资基金的一个分支，其内涵、特征及其运行不能脱离私募股权投资基金的理论及其实践，因此在介绍房地产私募股权投资基金之前，有必要详细说明私募股权投资基金的相关概念。
1.1、PE的根本概念
私募股权投资基金〔PrivateEquityInvestmentFund,简称PE〕是金融创新和产业创新的结果，近年来在许多国家已成为仅次于银行贷款和IPO之后的第三大融资方式。在我国，PE引入时间尚短，理论界虽对其已有一定认识，但在法律上还没有明确的定义。
结合国内外文献，可将PE定义为：“以非公开的方式向少数机构投资者或个人募集私募股权资本，以盈利为目的，以财务投资为策略，以未上市公司股权〔包括上市公司非公开募集的股权〕为主要投资对象，由专家专门负责股权投资管理，在限定时间内选择适当时机，通过上市、并购或管理层回购等方式退出获利的私募股权投融资机构。〞
PE的资金来源主要包括机构投资者〔主要包括养老基金、捐赠基金、大型企业、保险公司和商业银行等〕和个人投资者。在美国，PE的投资者主要包括养老基金、大型企业、金融机构、捐赠基金、保险公司等机构，富裕的家庭和个人的投资只占其中很少局部〔10%左右〕，且大多也是通过家族基金、家族信托等形式来实现。而国内PE的投资者多为企业及个人，包括国内上市公司和跨国企业、政府投资、大型投资企业以及富有的家庭和个人。
1.1.1、PE分类
根据不同的标准，PE还可被细分为不同的种类。主要分类方式包括：按投资阶段分类，资金来源地域分类以及按组织形式分类。
一、广义狭义PE
根据投资阶段的不同，PE有广义和狭义之分。广义的PE涵盖了企业首次公开发行前各阶段的权益投资，即对处于种子期、初创期、开展期、扩展期、成熟期和Pre-IP0各个时期企业所进行的投资；狭义的PE是指对己经形成一定规模的，并产生稳定现金流的成熟企业的私募股权投资局部，主要包括成长资本、并购基金和夹层资本。更概括的来说