预期收益原则土地不能实行完全竞争，其价格的独占倾向性较强。供需信息及替代性有限，土地不能仅根据均衡法则来决定其价格。供需原则是以预期收益原则、变动原则、竞争原则为基础的。第51页，共82页，星期日，2025年，2月5日报酬递增递减原则利用该原则，找出土地边际收益点（也即最大收益点或最有效使用点）。这一原则说明，成本的增加并不一定会使土地价格增加。第52页，共82页，星期日，2025年，2月5日贡献原则对于土地估价，这一原则是指不动产的总收益是由土地及建筑物等构成因素共同作用的结果，其中一部分的收益，对总收益而言，是部分与整体的关系。变动原则土地价格是各种地价形成因素相互作用的结果，因素经常处于变动之中，地价相应而变。与预测原则密切相关，是估价时点原则的基础，是基准地价更新等的理论依据。第53页，共82页，星期日，2025年，2月5日（五）土地估价的基本方法市场比较法收益还原法成本逼近法剩余法基准地价系数修正法农地宗地价格评估方法第54页，共82页，星期日，2025年，2月5日（五）土地估价的基本方法土地估价方法，可以分为基本估价法和应用估价法。基本估价方法又分为：收益还原法、市场比较法、剩余法和成本逼近法。最近同类房地产在市场上是以什么价格进行交易的--市场比较法重新开发或建造同类房地产需要多少费用—成本法如果直接利用该房地产预计可以获得多少收益（即基于房地产的收益能力来衡量其价值）--收益还原法第55页，共82页，星期日，2025年，2月5日应用估价法又称为大量估价法属于此类的方法有：路线价估价法、基准地价系数修正法、标准宗地估价法等。第56页，共82页，星期日，2025年，2月5日市场比较法基本原理市场比较法是根据替代原理，将待估土地与具有替代性的、且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算待估土地价格的方法第57页，共82页，星期日，2025年，2月5日VD=VB×A×B×D×FVD：待估宗地价格VB：比较实例宗地价格A：待估宗地情况指数修正B：待估宗地日期指数修正D：待估宗地区域因素指数修正F：待估宗地个别因素指数修正市场比较法基本公式第58页，共82页，星期日，2025年，2月5日中国土地价格体系（一）基准地价（二）标定地价（三）交易地价（四）其它价格形式第19页，共82页，星期日，2025年，2月5日基准地价城镇土地基准地价在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别的土地或土地条件相当的地域，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一时点上法定最高年期物权性质的土地使用权区域平均价格第20页，共82页，星期日，2025年，2月5日农地基准地价农地基准地价是指在农村范围内，以县域为单位对现状利用条件下不同级别的土地，或者土地条件相当的地域，按照土地所有权、土地使用权等不同权利分别评估确定的某一时点的平均价格第21页，共82页，星期日，2025年，2月5日基准地价的确定（5级）第22页，共82页，星期日，2025年，2月5日政府根据管理需要，评估的具体宗地在公开市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格。标定地价第23页，共82页，星期日，2025年，2月5日基准地价和标定地价的主要区别：(1)基准地价是大面积评估的区域平均地价，标定地价则是具体到宗地或地块的地价，亦称宗地地价；
(2)基准地价以考虑宏观区域因素为主，标定地价则还考虑地价的微观区位因素，其地价更为接近市场交易地价。第24页，共82页，星期日，2025年，2月5日指土地买卖双方按市场交易规则，在土地市场中实际成交的价格。主要有：土地使用权出让价格土地使用权转让价格租赁价格地役权价格交易地价第25页，共82页，星期日，2025年，2月5日土地的存在形态土地权利土地价格形成政府管理手段土地交易土地价格使用目的其它地价形式第26页，共82页，星期日，2025年，2月5日土地价格变动趋势及规律性土地价格呈总体上升趋势土地价格变动呈现周期性特征土地价格的变动具有明显的地区差异性地价在房地产价格中所占比重越来越大第27页，共82页，星期日，2025年，2月5日土地价格呈总体上升趋势社会经济发展水平提高人口数量及家庭户数增加土地投机第28页，共82页，星期日，2025年，2月5日土地价格变动呈现周期性特征土地价格的周期性变动受经济发展周期的影响土地价格变动受政府调节的影响第