不动产估价理论与方法模拟练习题+参考答案解析
一、单选题（共20题，每题1分，共20分）
1.影响土地价格的区域因素包括()
A、行政、社会、经济因素等
B、面积、形状、土地使用年限等
C、位置、交通条件、基础设施条件
D、地形、朝向、地质条件
正确答案：C
答案解析：位置、交通条件、基础设施条件是区域因素，行政、社会、经济因素是一般因素，面积、形状、土地使用年限等为个别因素。
2.马克思在分析建筑地段地租时指出，（）是建筑地段地租的基础；建筑地段地租同样存在着级差地租。
A、矿山地租
B、垄断地租
C、绝对地租
D、农业地租
正确答案：D
答案解析：建筑地段地租是指工商业资本家和房地产业资本家为获得建造各种建筑物所需土地而支付给土地所有者的地租。农业地租是建筑地段地租的基础，因为土地的农业用途是其最基本的功能和价值来源。随着城市的发展和土地用途的改变，土地所有者会根据土地的位置、肥力等条件，将土地出租给工商业或房地产经营者，从而产生建筑地段地租。而建筑地段地租同样存在着级差地租，这是由于土地位置的不同等因素导致的。绝对地租是由于土地所有权的存在而产生的地租；垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租；矿山地租是工业资本家为取得采掘地下矿藏的权利而向土地所有者支付的地租。它们都不是建筑地段地租的基础。
3.按韦伯工业区位理论，运费的大小主要取决于运输距离和（）。
A、货物重量
B、紧缺物品
C、货物品种
D、贵重物品
正确答案：A
答案解析：工业区位理论认为，在没有其他因素影响下，仅就运输与工业区位之间关系而言，运费的大小主要取决于运输距离和货物重量。
4.地价管理一个重要作用是防止地价暴涨，其手段多样，对于地价上涨不合理的地区，一般采用的手段为()。35分有错
A、实行地价冻结
B、政府回收土地
C、提高交易税金比例
D、停止交易
正确答案：A
答案解析：对于地价上涨不合理的地区，实行地价冻结是一种常用手段，能直接限制地价进一步不合理上涨，稳定地价水平。停止交易过于极端，可能影响土地市场正常运行；提高交易税金比例可能在一定程度上抑制交易，但不一定能精准控制地价不合理上涨；政府回收土地一般是在特定情况下如土地闲置等采取的措施，不是专门针对地价不合理上涨的普遍手段。
5.确定城市主、次干道的红线位置、断面、控制点坐标和标高、主要交叉口、广场、停车场的位置和控制范围，是()的主要内容之一。
A、城市分区规划
B、城市控制性详细规划
C、城市总体规划
D、城市修建性详细规划
正确答案：B
6.人口净密度是居住人数与()的比值。
A、建筑面积
B、居住面积
C、居住建筑用地面积
D、总居住面积
正确答案：C
答案解析：人口净密度是指单位住宅用地上容纳的居住人口数，即居住人数与居住建筑用地面积的比值。所以答案选[C]。
7.因利用肥沃程度较高和位置较好的土地所创造的超额利润而转化的地租叫()。
A、级差地租I
B、级差地租Ⅱ
C、垄断地租
D、绝对地租
正确答案：A
答案解析：级差地租I是指由于土地肥沃程度不同或地理位置不同所产生的超额利润而转化成的地租。肥沃程度较高和位置较好的土地能带来更多收益，其产生的超额利润转化为级差地租I。级差地租Ⅱ是指在同一块土地上连续追加投资所产生的超额利润而转化成的地租。垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。绝对地租是指由于土地私有权的存在，租种任何土地都必须缴纳的地租。
8.甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米1066、905、899元，建筑容积率分别为5.5、5.0、4.5，若该三宗地的其他条件相同，则明智的购买者会选择()土地用于开发建设。
A、甲或丙
B、乙
C、丙
D、甲
正确答案：B
答案解析：可用土地单价与建筑容积率的比值进行比较,甲宗土地1066/5.5=193.82,乙宗土地905/5=181,丙宗土地899/4.5=199.78,说明为获得相同建筑面积,乙宗土地花费最低,甲次之,丙最高,所以明智的购买者会选择乙宗土地用于开发建设。
9.()是级差地租产生的原因。
A、土地的自然条件差异
B、土地所有权垄断
C、土地的生产效率差异
D、土地经营权垄断
正确答案：D
答案解析：土地自然条件的差别(即土地等级的差别)只是级差地租形成的自然条件或自然基础。而土地的有限性所引起的土地经营上的垄断，才是级差地租产生的原因。
10.()是划分城市和乡村的主要标志之一。
A、经济规模
B、商业聚集度
C、人口规模
D、用地规模
正确答案：C
答案解析：城市和乡村的划分有多种标准，其中人口规模是主要标志之一。一般来说，人口规模达到一定标准会被认定为城市，未达到的则多为乡村。经济规模、用地规模、商业聚集度等也会对城乡划分有一定影响，但不是