2024年1月不动产估价理论与方法模拟考试题与答案（附解析）
一、单选题（共30题，每题1分，共30分）
1.城市用地评价内容不包括（）
A、人口规模
B、建设条件评价
C、自然条件评价
D、经济评价。
正确答案：A
答案解析：城市用地评价内容包括三个方面，即自然条件评价、建设条件评价和经济评价。
2.影响土地区位的行政因素主要是（）
A、公共设施管理
B、环境监察
C、城镇规划
D、交通管理
正确答案：C
答案解析：行政因素主要是指国家从社会公共利益出发，对土地区位所施加的种种干预，包括城镇规划、土地利用规划、土地用途管制等。城镇规划对土地区位的影响最为显著，它规定了土地的用途、开发强度等，直接影响土地的价值和利用效率。环境监察主要侧重于对环境方面的监督检查；交通管理主要针对交通秩序等；公共设施管理主要是关于公共设施的维护等，它们对土地区位的影响相对间接，不如城镇规划直接且关键。
3.()是划分城市和乡村的主要标志之一。
A、经济规模
B、人口规模
C、商业聚集度
D、用地规模
正确答案：B
答案解析：城市和乡村的划分有多种标准，其中人口规模是主要标志之一。一般来说，人口规模达到一定标准会被认定为城市，未达到的则多为乡村。经济规模、用地规模、商业聚集度等也会对城乡划分有一定影响，但不是主要标志。
4.按照建筑物的层数，可将房屋由低到高分为()。
A、超低层建筑、低层建筑、多层建筑、中高层建筑、高层建筑、超高层建筑
B、低层建筑、中层建筑、高层建筑
C、低层建筑、多层建筑、中高层建筑、高层建筑、超高层建筑
D、超低层建筑、多层建筑、中高层建筑、高层建筑
正确答案：C
答案解析：按照建筑物的层数，可将房屋由低到高分为低层建筑、多层建筑、中高层建筑、高层建筑、超高层建筑。
5.由于对土地的连续投资而产生超额利润转化的地租叫()。
A、级差地租I
B、级差地租Ⅱ
C、垄断地租
D、绝对地租
正确答案：B
答案解析：级差地租Ⅱ是指由于对土地连续增加投资，使土地的不同生产率发生变化而产生的超额利润转化而来的地租。级差地租I是由于土地肥沃程度和地理位置不同而产生的超额利润转化的地租。垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。绝对地租是指由于土地私有权的存在，租种任何土地都必须缴纳的地租。
6.与房地产相关机器设备，按其在再生产中的作用可分为()。
A、生产工艺类设备、辅助生产设备、服务设备
B、纯生产设备、辅助生产设备、服务设备
C、生产工艺类设备、辅助生产设备、非标准设备
D、纯生产设备、辅助生产设备、其他设备
正确答案：A
答案解析：生产工艺类设备是直接参与房地产产品生产过程的关键设备，对产品质量和生产效率起关键作用；辅助生产设备协助主生产设备运行，保障生产顺利进行；服务设备为生产、管理、生活等提供服务支持，它们共同构成了与房地产相关机器设备体系，所以按再生产中的作用可分为生产工艺类设备、辅助生产设备、服务设备。
7.()是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似建筑物进行比较，对这些类似建筑物的成交价格作适当的处理，来求取估价对象价值的方法。
A、重置成本法
B、对照法
C、类比法
D、比较法
正确答案：D
答案解析：比较法是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似建筑物进行比较，对这些类似建筑物的成交价格作适当的处理，来求取估价对象价值的方法。它是房地产估价中常用的方法之一，通过对可比实例的分析和调整，得出估价对象的合理价值。
8.建筑物折旧是指()。
A、建筑物重置成本与残值率的乘积
B、建筑物的新旧程度
C、建筑物因时间经过所造成的损耗
D、对建筑物的人为破坏
正确答案：C
答案解析：建筑物的折旧，指建筑物因时间经过所造成的损耗。这种损耗包括缘于物理因素的有形损耗和基于功能和经济退化因素的无形损耗。
9.根据我国现行的规划建设用地标准，城市人均建设用地标准为()平方米。
A、50-100
B、70-140
C、60-120
D、80-160
正确答案：D
10.房屋建筑按用途分为()。
A、农业建筑、工业建筑、民用建筑
B、民用建筑、军用建筑、商用建筑
C、民用建筑、工业建筑、军用建筑
D、工业建筑、商业建筑、农业建筑
正确答案：A
答案解析：房屋建筑按用途分类分为民用建筑、工业建筑和农业建筑，其中工业和农业建筑称为生产性建筑。
11.乡(镇)土地利用总体规划可以由（）人民政府批准。
A、县级
B、省人民政府授权的市级
C、省级人民政府授权的设区的市级
D、市级
正确答案：B
12.根据地租理论，最劣等的土地（）
A、有级差地租和绝对地租
B、无级差地租和绝对地租
C、无级差地租，有绝对地租
D、有级差地租，无绝对地租
正确答案：C
答案解析：最劣等土地没有级差地租，因为级