德州东海巴黎城2021营销策略总纲
2021年4月14日
目录：
第一局部房地产市场形势分析
第二局部销售策略与销售任务
第三局部商业局部营销方案
第四局部2021年推广策略
第五局部销售保障措施建议
第六局部开盘方案表
第一局部房地产市场形势分析
房地产政策解读：
2021年中央政府祭出“新国八条〞，一锤定音，全年进入全面、深入、严厉的调控新阶段，随着北京、上海等一线城市成为政策“重灾区〞，二、三线城市也受到调控政策严重影响。
在“限购、限价、限贷〞的严厉的调控政策下，全国住房成交规模、成交价格均出现大幅下滑。从长期来看，本次调控时间将比以往更长，2021年政策依然以抑制房产价格为主，调控政策将继续持续，市场将继续面临严峻的考验。
【房价回归】
2021年除了要坚持房地产调控政策不动摇，调控目标更从“遏制房价过快上涨〞升级为“促进房价合理回归〞。有业内人士表示，这句话根本确定了2021年房地产市场的走向不仅不能涨，还得回，也就是要降。
【调控延期】
48个城市出台了限购令，其中有36个城市的限购政策没有给出实施的截止时间，限购政策有具体截止时间的城市为福州、厦门、海口等12个城市。其中，除了南宁截止时间为2021年2月29日外，其余11个截止时间都为2021年12月31日。
住建部日前知会地方政府，对于限购政策将于2021年年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。此轮房地产调控核心的措施就是以限制性购置为特征的措施，所以限购在可以预见的未来，不存在放松的可能。
2021年调控不会放松，限购政策很可能会继续实施。即使限购政策退出，也不排除政府会用限贷、税收等方式对房地产行业继续进行调控。近期，财政部部长称，今后将进一步改革完善税收制度，研究推进房地产税，完善财产税制度。
二、2021德州市场情况分析：
2021年房地产供给及投资走势
2021年全年，德州市城区范围内新开工面积523.8万平米，环比增幅17.6%。德州市房地产新开工面积已实现连续3年增长。房地产投资额度也呈逐年递增之势，数据表示2021年度的增长幅度环比为14%。
2021年房地产销售走势
随着房地产价格的逐步攀升，德州市房地产市场迎来了量价齐涨的大好形势，自2021年经济危机之后，德州城房地产进入快速开展的通道，年销售量由200万㎡上升至292万平米，至2021年已翻一翻，市场供需两旺。步入2021年房地产销售量开始逐步下行，出现量跌价滞的局面，销售量环比下降18.23%，供给量与销售量首次出现倒挂,预计德州市场将进入调整期。
2021年德州商品房供给
2021年4-12月德州市新批准预售的商品住宅面积共108.73万㎡,由其12月新增为19.31万㎡，环比涨幅为147%。
从数据统计可知，德州市每月的商品房供给量多集中于15万平米左右，从官方调控的角度来看，市场多处于细水长流不温不火的状态,但12月放量较大也表达出开发商需要迅速回款的态度。
2021年商品房成交走势
2021年4-12月商品住房共成交8068套,共成交面积78.75万㎡。虽受报批网签较为滞后的影响，多数成交量反响在数据上，综合表现为2021年的第三季度较为集中。但从曲线走势也可以看出下行趋势较为明显。
结论：随着房地产成交走势逐步下行，房地产有效供给量的逐步释放，可以预见未来德州楼市将面临较为剧烈的市场竞争环境，且短期内难以扭转。
三、区域市场分析及监测：
根据德州市的城市现状和工程特征，可以将德州的房地产市场分为城区中心区、开发区、铁西区三个市场板块来加以概括、认识和分析，以下对这三个市场板块的区域特征进行分析。
1、城区中心板块
城区中心板块指天衢路以南，东风路以北，铁路以东，漳卫河以西的市区传统核心区域，是德州市的政治、经济、商业、休闲娱乐中心。
销售及库存
物业形态
楼盘名称
开发及销售情况
推盘时间
预售
去化
月均
库存
高层
南苑花城
2021年4月
396套
198套
13套
198套
新湖家园
2021年1月
320套
110套
25套
210套
结论：根据上述市场数据可以看出目前城区工程处于销售的低潮期，客户均处于观望阶段，各个工程上访客户均比拟低；本区域一直是德州市场的热点地区，其地段价值和城市开展成熟度都是客户比拟认可的地区，因此本区域在市场转暖后将会出现一个快速开展的现象。