我国养老地产发展概念及发展环境分析综述
1.1养老地产概念
当前，关于“养老地产”的定义众说纷纭，但尚未形成一个统一的定义。例如，徐夫京提出，“养老地产”与一般的养老院的区别在于：以“适老化”为核心的养老地产是一种从老人的日常生活习惯及需要出发并且在此基础上加入了许多具有人性化设计的地产开发项目。温文彬认为，“养老地产”是根据老年人的需要和特征，由房地产开发商或其它社会团体开发、设计的老年人住房。刘旦认为，随着我国人口老龄化，在房地产业发展到一定程度后，必然会出现“养老地产”,即“住宅地产”、“商业地产”和“服务业”相结合的新型地产项目。闫希成指出，养老地产即“养老”与“地产”相结合，既保有房地产开发的一般特征，又有服务老年人的特殊功能。姚曼指出，养老地产是房地产项目的一种，但它不同于一般的房地产项目，即以老年人为目标客户并配套服务老年人的产品，且注重日常的运营。综合来看，以养老地产是以老年人为主要服务对象，集居住及相关配套服务于一体，涵盖康复、医疗、休闲娱乐等多种功能的综合型地产。
1.2养老地产与一般地产区别
与一般地产不同，养老地产不仅满足老人的居住需要，也满足其文娱、医疗等需要。在硬件上，项目选址、配套设施等各个环节都要从老年人的角度出发，而不能仅仅把房地产的增值作为长期规划。在软件层面，不仅要为顾客提供专业的服务，还要以养老为核心，把政府、医院等社会力量有机地结合在一起，而不是专注于房地产本身。真正的养老地产核心不在于其产品，而是在于其服务与运营。与一般地产项目相比，养老地产1)为老年人提供更好的居住条件，其适老化设施和设计更适合老年人生活；2)为老年人提供更方便快捷的医疗配套服务；
3)需要长期持续经营而盈利，并非短期回款型地产项目。
1.3我国养老地产发展环境
1.1.1老龄化趋势为我国养老地产发展带来了新机遇
近几年，我国人口老龄化趋势日益严峻，并且老年人口总量庞大、老龄化速度快、老年抚养比高的特征显著。
18.7
18.7
18.5
18.117.9
18
25000
17.3
24000
17
23000
16.5
24090
22000
16
21000
万人
60周岁及以上人口60周岁及以上人口比重
23086
2016年
15.5
%
2018年
2019年
2020年
2017年
26402
24949
25388
16.7
17.5
27000
26000
19
图3-12016-2020年60周岁及以上老年人口及其占全国总人口比重
第一，我们国家的老年人口总量庞大。这主要是三个方面的原因导致的：第一，中国是一个人口大国，人□数量多，随着老年人口在总人□的比例不断增加，
老年人数量也持续增长；第二，人口出生率不断降低，其在1990-2020年间下降了一半；第三，中国人口平均寿命增加，预计在十四五期间还会增加1岁。
第二，老龄化速度快。根据国际标准，65岁以上的人口在全国人口的比重超过7%时，就是老龄化社会，而在这个数字达到14%的时候，就是深度老龄化社会。据国家统计局发布的资料显示，从2000到2050年，我们的老龄人口占比增速比全球同期的平均速度快了一倍。从图3-2可以看出，发达国家从老龄化社会到深度老龄化社会通常会有一段较长的过渡期，在这段过渡期里可以充分考量对策应对老龄化问题，并做出相应的安排和规划。而我国的这一过渡期仅仅只有26年，这使得我国对越来越严峻的老龄化趋势无法做出充分安排与应对策略。
资料来源：国家卫健委，《2019年我国卫生健康事业发展统计公报》。
图3-2各国65岁及以上老年人口比例从7%涨到14%所需要的年份值
第三，老年抚养比较高。老年抚养比是指非劳动年龄人口数中老年部分对劳动年龄人口数之比，以此来反映出每百个劳动年龄人口应赡养负担的老人人数。由于改革开放初期婴儿潮和后续的计划生育政策等因素叠加影响，目前我国的家庭主要是“421”式结构，我国独生子女养老负担重。
图3-32000年我国人口年龄结构金字塔图
图3-42020年我国人口年龄结构金字塔图
图3-52050年我国人口年龄结构金字塔图
1.1.2政策环境利好，养老地产战略地位提升
2021年，中央和地方政府持续推出各种养老政策，一方面，积极鼓励养老产业发展，从国家战略高度推动养老事业和养老产业的协同发展；另一方面，政策进一步细化，聚焦养老服务体系和行业发展目标。
2月
2月
关于切实解决老年人运用
使用智能化产品和服务的
通知
7月
关于推动生活性服务业补短板上水平提高人民生活品质若干意见
10月
关于开展老年医疗护理服务试点工作的通知
4月
十四五”民政事业发展规划
5月
关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见