中建·建湘小区
后评估报告
中建信和地产岳阳分公司
2021-9-30
前言
中建?建湘小区工程于年月获得开发用地，于2021年4月正式开工，至2021年2月入伙。
本报告通过对中建?建湘小区工程可研阶段与实际发生阶段的各线条管理进行动态比拟，分析差异产生的原因，进行经验和教训的总结，希望本报告能为今后开发类似工程提供一定的借鉴。
本报告由中建信和地产岳阳分公司牵头，总部各部门配合完成。
本报告评估截止时间为2021年9月30日。
目录
TOC\o1-4\h\z\u前言 1
1、工程概况 1
1.1工程开展概况 1
1.2工程主要技术指标 2
1.3工程开发周期 2
1.4开展本钱 3
1.5销售情况 4
1.6财务情况 5
2、工程拓展评估 6
2.1工程开展期内区域经济及房地产市场回忆 6
2.2工程前期工作评估 10
2.3前期拓展工作总结 13
3、规划设计管理评估 14
3.1规划设计管理概述 14
3.2概念设计与完成效果比照情况 14
3.3设计管理 15
3.4设计产品缺乏之处 16
3.5设计产品成功之处 17
3.6设计工作总结 19
4、工程管理评估 19
4.1工程管理概述 19
4.2工程管理评估 20
4.3工程管理分析与总结 25
5、营销管理评估 28
5.1营销管理概述 28
5.2营销管理评估 29
5.3营销管理工作总结 38
6、合约本钱管理评估 40
6.1合约管理概述 40
6.2工程本钱分析 43
6.3合约本钱工作总结 45
7、财务管理评估 47
7.1工程方案财务与实际比照情况 47
7.2工程现金流量和资金来源评估 48
7.3工程本钱利润率评估 48
7.4财务情况综合分析 49
7.5财务情况综合评估 49
8、工程综合评估 52
8.1评估结论 52
8.2值得借鉴与推广的经验 53
8.3有待改良的方面 55
1、工程概况
表1-1工程概况统计表
工程名称
中建?建湘小区商住楼
建设单位
中建信和地产
质监单位
岳阳市质监站
监理单位
岳阳司坚市政监理
勘察单位
湖南省建筑科学研究院
设计单位
北京世纪千府国际工程设计
施工单位
中国建筑第五工程局直属公司
工程起止时间
2021年6月30日至今
1.1工程开展概况
建湘小区工程是公司以政府代建的形式开发的过渡租赁房、经济适用房和还建房。
工程分两级管理，公司结合市场实际情况负责工程定位、规划设计工作，岳阳分公司负责报批报建、资金筹措、施工建设、销售回款、售后效劳工作。
公司相关部门于2007年10月8日完成工程可行性研究报告评审，2007年12月20日完成初步设计，进入报批报建阶段。
工程于2021年11月2日开工，2021年5月5日开盘，2021年2月3日竣工备案，2021年5月交付使用。
截止2021年8月25日，工程共实现销售收入万元〔不包含未售的物业〕，税后利润万元。
1.2工程主要技术指标
工程前后主要技术指标比照方表1-1所示。
表1-1工程主要技术指标比照表
指标
规划指标
实际指标
总用地面积
13728㎡
13728㎡
容积率
3.48
3.48
建筑密度
27.5%
27.5%
绿化率
31.7%
31.7%
总建筑面积〔㎡〕
41436.2㎡
41436.2㎡
工程具体技术经济指标如表1-2所示。
表1-2工程具体技术经济指标
分类指标
数据
总建筑面积
41436.2㎡
地上建筑面积
40942.3㎡
住宅建筑面积
40942.3㎡
户数
502户
商业建筑面积
0㎡
地下建筑面积
493.85㎡
停车位
114个
配套建筑面积
451.85㎡
1.3工程开发周期
该工程属于原七公司划拨土地，没有竞拍、销售等事项。
工程施工期
工程施工期从2021年4月至2021年2月，共计22个月。
工程交房时间
工程于2021年2月交付使用。
1.3.3工程销售期
工程于年月开盘，预计到年月售完，共计个月。
工程交房时间
工程于2021年2月3日交付使用。
1.4开展本钱
工程实施阶段与可研阶段相比，总本钱由预计的万元减少为万元，减少了万元，减幅为%，主要是由于节省了建安、前期本钱。工程开展本钱组成如表1-4所示。
表1-4工程开展本钱构成表
序号
内容
金额(万元)
比例
1
土地费用
301
3.69%
2
前期费