贝壳-W（2423.HK）
目录
1、公司概况：专注房产交易及服务6
1.1国内最大的房产交易及服务平台6
1.2同股不同权架构，核心管理层掌握近半数投票权7
1.3“一体三翼”战略，从交易走向居住8
2、房地产经纪业务：一超多强的大市场10
2.1存量房：26年行业规模1900亿，换手率提升驱动增长10
2.2新房：千亿级市场，规模相对稳定12
2.3竞争格局：一超多强，整体相对分散13
3、家装业务：空间广阔，极度分散14
3.1万亿家装市场，竞争高度分散14
3.2行业特征：产业链冗长，家装企业盈利性弱15
4、核心看点：流程再造与标准化能力17
4.1贝壳如何重塑房产经纪行业？17
4.1.1真房源：建立“楼盘字典”，确保房源真实性17
4.1.2ACN网络：推动信息共享与经纪人合作18
4.1.3技术驱动：数字化转型，优化流程及用户体验20
4.1.4财务视角：盈利具备弹性20
4.2贝壳如何做好家装家居业务？24
4.2.1策略：融合流量优势与科技能力，打造第二曲线24
4.2.2财务视角：收入快速扩张，盈利提升空间足26
4.3贝壳的新探索：房屋租赁与住宅开发27
4.3.1房屋租赁：“省心租”为核心27
4.3.2住宅开发：大数据+AI探索C2M房地产开发新模式29
5、盈利预测30
5.1关键假设及盈利预测30
5.2相对估值33
5.3绝对估值33
5.4估值结论与投资评级35
5.5股价驱动因素35
6、风险分析35
敬请参阅最后一页特别声明-3-证券研究报告
贝壳-W（2423.HK）
图目录
图1：贝壳平台架构6
图2：贝壳发展历程7
图3：贝壳GTV及增速（亿元）9
图4：贝壳各业务GTV占比9
图5：贝壳营收及增速（亿元）10
图6：贝壳各业务收入占比10
图7：全国二手住宅成交面积情况10
图8：全国新建商品住宅成交面积情况10
图9：2023年30个重点城市二手房成交面积超新房（亿平米）11
图10：2023年10个重点城市二手房成交面积占比已超50%11
图11：中美房屋换手率对比（2021年）11
图12：上海的房龄结构比全国明显更旧（2020年）11
图13：美国住宅购买途径结构（2001-2023年）12
图14：我国二手房中介渗透率和佣金率情况12
图15：我国新房中介渗透率和佣金率情况13
图16：我国房产经纪行业竞争格局（2021年）14
图17：我国家装家居市场规模及住房装修单价情况15
图18：家装行业竞争格局高度分散15
图19：消费者装修方式选择15
图20：不同线级城市消费者装修方式选择15
图21：家装家居行业交付复杂16
图22：装修中消费者遇到的主要问题16
图23：消费者家装家居信息获取渠道17
图24：高获客成本使得家装企业销售费用率普遍较高（2021年）17
图25：“楼盘字典”覆盖房屋数量情况18
图26：“楼盘字典”采用7级门址系统确定每一套房的地理位置18
图27：ACN