设备保养维护培训
第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司
目 录
保养维修基本概念
分类与理论应用
预防性计划保养维修
可靠性保养维修
日常维修/小修
大修
人员架构设计
运营与保养管理
紧急维修
变更改进
一般管理
保养维修
我们为什么要对设备设施进行保养维修？
设备拥有一定的使用年限，其寿命必然会低于建筑结构的寿命
设备的部件会产生摩擦和热，会增加事故发生的机率
不同部件的连接由轴承或支点等连接，长时间的摩擦会降低设备的稳定性
避免由于设备的损坏造成重大事故
上述所列只是进行维修保养的部分原因
保养维修
最佳保养维修的目标
提高设备的寿命和稳定性
提高工程管理团队的工作效率
最优化利用人力（manpower)、机器(machines)、方法(methods)、材料(material)、衡量方式(measurement)以及环境(environment)(5ME)
分类与理论应用
不同类型的保养维护
专业的物业管理应从管理、保养维修方面确保业主的投资能在物业的运作流程中得以
获得足够回报，因此应把保养维修放在一个重要的位置。
在设计保养维修计划中，我们以科学的理论为基础，制定相应的不同类型的计划。
预防性计划保养维修
可靠性保养维修
日常维修/小修
大修
紧急维修
变更改进
一般管理
预防性计划保养维修
定义：
通过一系列周期性的工作来增加设备的寿命
在设备寿命终止前定期对其进行故障检测
确定设备的潜在危险
预防性计划保养维修
优势：
节省成本
保养维修
–节省昂贵的维修费用
–减少超时工作
较少能源消耗
延长设备使用寿命
设备平稳运行
基本杜绝设备运行紧急状况
较短停工期
令业户更加满意
对保养维护专业人员更好的使用
工作更有计划性
可以更专注于客户服务
可靠性保养维修
定义：
根据客户的需要，确定系统正常
分5步程序且通常由一只队伍来进行
维修保养和操作运行人员应进行可靠性保养维修活动
(UPS紧急维修)
可靠性保养维修的费用会比其它类保养维修的费用要高，因此，它只应用于紧急系统中.
可靠性保养维修
五步程序：
确定设备设施的功能
确定设备设施丧失使用功能的原因
分析各项功能丧失的原因
各种功能的失去所带来的后果
为避免设备丧失功能，则提前对其进行重新设计
日常维修小修
最终目的：
功能
保持设计的功能90%以上
特点：
设备发生故障或运行能力明显降低
应立即进行维修处理
故障的发生会降低设备的寿命
大修
最终目的：
保持设备的工作效率
更新大型机械的主要部件
通过有计划性的定期的工作来增加设备的寿命
在设备寿命终止前定期对其进行故障检测与排除
紧急维修
特点：
设备设施的故障发生具有突然性，且不能在潜在的环境中所发现。是一种无法预测的，会直接影响设备的正常运行的现象。
变更改造
定义：
（变更改进）就相当于日常生活中常说的“升级”
根据客户的需要，在保证系统正常的前提下，对系统进行更新、改造
最终目的：
使设备或建筑功能有所提升
一般管理
维修软环境
（一般管理），相当于一般性维修，如清洁、维护、油漆等等
其对于整个设备或机械无重大影响，只是提供一个大环境，只有提供了一个好的环境给设备及机器，才能使它得到更有效的维修保养。
如：无油渍、无灰尘、无锈蚀、无泡冒滴漏
机房/配电间/操作间保持整洁、干净、照明充足、通风
一般管理
应急手电
灭火器配底座
一般管理
安全保护用品
库存用品
一般管理
硬件支持
新型设备的了解、认知与最终的使用有利于建筑功能的发挥
人员架构
人员组织架构
随着时代的发展，物业管理水平的不断进步，在人员的组织结构方面也有了很大的变化。
以工程部为例，
传统的人员组织架构：
工程部工程经理
空调系统技工
给排水技工
强电系统技工
弱电系统技工
综合维修技工
总工程师
空调系统主管
综合维修主管
给排水主管
强电系统主管
弱电系统主管
人员架构
目前的人员组织架构，从大体上可以分为两种形式：
“大型”
“小型”
大型
TM
运作
保养
档案/文书
行政
库存
小型
TM
运作、保养、检察
档案/文书
行政
库存
HelpDesk
维修单
运营与保养的管理
安全管理制度
环境因素管理制度
排烟、排污、噪音等管理制度
工程档案管理制度
设备设施标识管理制度
工具管理制度
钥匙管理制度
交接班制度
机房管理制度
日检、巡检管理制度
事故处理制度
防雷、避雷管理办法
生活饮用水管理制度
计算机使用管理制度
周报告、月报告、年报告制度
运营与保养的管理
执行
根据各项规章制度/操作规程/工作计划有序地安排工作
跟进/审核
谢谢！