北京市通州区新华大街
商业金融工程
可行性研究报告
二○○九年九月
目录
TOC\o1-2\h\z\u第一节工程概况 3
一、工程区域位置 3
二、地块现状及周边情况 5
三、工程地处区域—通州新城概况 7
四、经济技术指标 7
五、可行性分析初步结论 8
第二节北京市通州区概况 9
一、通州区根底概况 9
二、北京市宏观经济概况 13
三、通州新城开展规划 18
第三节通州区房地产开展概况 24
一、2021年通州区土地成交情况 24
二、北京通州区商品住宅市场分析 26
三、通州区商品住宅区域分析 28
第四节工程分析与设想 31
一、工程SWOT分析 31
二、工程定位设想 32
第五节工程经济测算 34
附件一：通州区重点工程调研 38
第一节工程概况
一、工程区域位置
工程位于北京市通州区新华大街与新华北路交叉口东北角，其中新华大街是“神州第一街〞—长安街的东延长线，现已成为通州区商业金融的核心地带。
北京市行政区划图
工程地块与城市各重要节点距离如下：
地点
距离
车程〔时速50公里〕
东三环〔国贸〕
16.7公里
约15分钟
东四环〔朝阳公园〕
14.3公里
约20分钟
东五环
9.5公里
约10分钟
东六环
4.3公里
约10分钟
京沈高速
6.5公里
约15分钟
京哈高速
1.6公里
约5分钟
2.4
2.4公里
4.6公里
9.7公里
京通高速
6.5公里
1.6公里
4.4公里
工程位置
通州区
工程区域交通示意图
工程四至为：东至通州体育场；西至新华北路；南至新华大街；北至天桥湾居住小区用地。
工程地块位置示意图
二、地块现状及周边情况
1、四至范围：东至通州体育场；西至新华北路；南至新华大街；北至天桥湾居住小区用地。
2、地面现状：目前，该工程东侧现状体育场围墙及跑道、篮球场占用本工程局部建设用地，约2384．666平方米；西南角为遮挡围墙，其余为围墙；南侧建设用地范围内有3个变电箱及局部现状绿化;东北角有一处临建,占地约100余平方米,宗地范围内西侧国土分局办公楼暂未撤除,树木假设干。
地块北侧现状照片〔远处为天桥湾居住小区〕
地块东南角现状照片〔远处为新华大街〕
3、地下情况与地质情况：尚未进行地质勘测，待勘测后补充地下情况。
4、土地的完整性：工程地块完整，无市政道路穿越。
三、工程地处区域—通州新城概况
早在2004年，通州新城的建设工作就已经提上政府工作报告的日程，正式进入启动阶段，力争用10年左右的时间将通州建设成为现代化的国际新城，重要区域就是运河两岸。2021年国庆之后，北京市明确提出了“集中力量、聚焦通州〞的开展方向，通州新城的建设已经被提到了前所未有的高度。
2004年到2021年的5年间，运河两岸建设第一阶段的目标已根本实现，共整治河道11.2公里，完成两岸景观绿化美化面积近万亩，新建改建桥梁6座，大大提升了运河两岸的综合环境水平。现在的运河已经由城市排污河道彻底变为市民观光旅游的首选区域。
从2021年起，运河两岸的建设进入了关键的第二阶段：即以运河源头为核心，深入推进运河水乡区、商务酒店区、运河源水岛等功能性工程区域的拆迁、市政交通、地下空间的实施工作。力争在2021年前，使通州形成以总部形态为特征的高端文化商务中心和以时尚特色为主题的都市休闲消费中心。
四、经济技术指标
工程内容
备注
总占地面积
3.97万平米
建设用地面积
3.97万平米
其中，工程东侧现状体育场围墙及跑道、篮球场占用本工程局部建设用地，约2384.666平方米
绿化用地面积
0
道路用地面积
0
容积率
4.5
绿化率
30%
地上住宅建筑面积〔可售〕
53,529平米
地上办公建筑面积〔还建〕
24,000平米
地上商业建筑面积〔可售〕
44,552平米
地上商业建筑面积〔还建〕
13,000平米
地上酒店式公寓建筑面积〔可售〕
15,557平米
地上酒店建筑面积〔自持〕
27,793平米
地上面积合计
178,431平米
地下经营性配套建筑面积〔可售〕
25,448平米
需补交政府土地收益
地下车库建筑面积(可售)
49,470平米
需补交政府土地收益
地下配套用房面积〔不可售〕
26,682平米
地下面积合计
101,600平米
总建筑面积合计
280,031平米
五、可行性分析初步结论
经测算，本工程开发完毕后，可售局部税前经营利润92718万元，税后经营利润75757万元，根据集团相关文件要求，经济上可行。
具体测算见报告第五节。
第二节北京市通州区概况
一、通州