一、项目概况
某房地产项目主要有两期工程项目。第一期就就是商业一栋、二栋、三栋和商业塔楼第三栋,第二期就就是商业四栋、五栋和商业搭楼第一、第二栋。其中商业店铺一栋、二栋、三栋、四栋和商业五栋（购物中心)得建筑面积分别为102１4、654３、10773、５４25、6９802平方米,商业搭楼第一栋、第二栋和第三栋得建筑面积分别为２０6０4、15３49、１9578平方米,三栋塔楼得可售面积为5２48９万平方米,土地征用及拆迁补偿费９６6、3万元,前期工程费15２8、０37万元,基础设施费24６8、49８万元,公共配套设施费162、21万元,建筑安装成本３2４９9、5６7万元,土地成本19０0０万元。本项目中得塔楼对外销售得市场价格为1、8万/平方米。?公司准备对商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋进行对外销售,可售面积预计3０599平方米,对外出租商业五栋（购物中心),三栋塔楼一致对外进行销售。根据市场预测,本项目中商业店铺得市场销售价(均价）为2、1５万/平方米，租赁价格为每月１５0元/平方米。商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋得土地征用及拆迁补偿费７５５、5万元,前期工程费5０６、4万元,基础设施费1464、９4万元,公共配套设施费96、2７万元,建筑安装成本１２,53０、12万元,土地成本15000万元。?二、HYＰERＬINK://、ｖrcfo、/ａ/cｈouhua/\t_blaｎｋ税收筹划方案得涉税分析?（一)商业店铺得HＹPEＲＬINK＂：/／、vrcｆo、/ａ／cｈｏuhua/\ｔ＿blank税收筹划方案得涉税分析
１、方案一：商业店铺直接对外销售得涉税分析?销售店铺总收入:
305９9×２、１５=657８７、8５(万)?(1）店铺收入得营业税：
6578７、８5×５％=３2８9、393（万)?（2)店铺收入得城市维护建设税及其附加：?3２89、393×(7%+3%)=328、９３９3(万?(3)印花税得计算
销售店铺应按“产权转移书据”税目缴纳印花税：65787、8５×０、０5%=3２、89４(万元)?（4）店铺收入得土地增值税计算：
①店铺总收入:
３０５９9×2、1５=6５78７、８５(万)?②ＨYPERLＩNK：//、vrcfｏ、／a/sｈｕifa/＼t_blank税法规定得扣除项目:
设开发间接费等费用为W,店铺得开发费用为Ｙ。
则店铺得开发成本:?土地征用及拆迁补偿费７55、5万元+前期工程费506、4万元＋基础设施费１464、9４万元＋公共配套设施费9６、27万元+建筑安装成本1２，530、１2万元+开发间接费等费用W=(15353、23+W)万元。
加计扣除成本为(１5３５3、23+W+1500０)×20%=(6０７0、6４6+0、2W)万元。
扣除额为:1５35３、23+Ｗ+Y+１５０00+3２89、393+328、939３+（6070、6４6+0、2W）=（400４２、２0８+１、2W+Y)(万元)（由于印花税32、894万元已经计入了“管理费用”,在计算土地增值税时,不需要进行扣除）?③增值额:
６5787、85-(
④增值率:?(25745、６42-1、2Ｗ－Y)÷(4004２、208+１、2W+Y)=N(假设为N)。?由于25745、６42÷4０042、２０8=64、3%,在W和Ｙ不知道得情况下,则Ｎ得增值率得最大值为６4、3%(即当W和Y都为零时),当W和Y都不为零时，增值率有可能就就是50％以下,50%到10０%之间,,因此,所对应得税率有可能3０%、４0%(所对应得速算扣除系数为5%)。
⑤应交增值税
如果增值税率为3０％时，则土地增值税为:[25745、６４2-１、2W-Y)×30%=(７723、６93－０、36W-0、3Y)万元。?如果增值税率为40%时,则土地增值税为:?［２５745、642－1、2W-Ｙ)×4０％-(400４2、２08＋１、2Ｗ+Y)×
=（８296、147－1、0８W-0、4５Y)万元。
(5)店铺收入得企业所得税:
①当增值税为(７72３、693－0、3６W-０、3Y）万元时,店铺收入得企业所得税：
{65787、85-3289、393-328、9３93-(15353、23＋W）
-(77２3、693-0、36Ｗ-0、3Y）}×２5%={31816、288-W-Y-(7723、69３－0、36W-０、3Y)}×?＝｛24０9２、595-0、64Ｗ-０、7Y｝×?②当增值税为(８2９6、147-1、0８W-0、4５Y)万元时，店铺收入得企业所得税：
{６５787、８5