房地产开发企业会计核算方法
张起访
房地产开发企业会计核算得变革历程
(一）1９９2年１1月30日“两则”、“两制”接轨
1993年1月7日《房地产开发企业会计制度》;1993年1月11
资产类科目:开发产品,成本类科目：开发成本、开发间接费用。]
(二)2000年12月２９日《企业会计制度》和2０0４年4月２7日《小企业会计制度》协调
(三)2０06年2月15日新企业会计准则体系趋同
财政部准备发布《小企业会计准则》和《产品成本核算制度》
房地产开发企业销售核算
房地产销售就就是指房地产开发企业自行开发房地产,并在市场上进行销售。对于房地产销售，企业应按一般商品销售收入确认条件确认收入。在房地产销售中，房地产法定所有权得转移,通常表明其所有权上得主要风险和报酬转移给买方,企业应确认销售商品收入。但也有可能出现法定所有权转移后，所有权上得主要风险和报酬没有转移得情况,如工程尚未完工。
开发产品销售收入
房地产企业得开发产品,具有商品得一般特性,因而开发产品销售收入得确认应依据开发产品竣工验收后签订得商品房销售合同。
现房方式销售
在办妥开发产品移交手续后即可确认收入。
预售方式销售
房地产开发企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前，不论就就是否签订正式商品房销售合同，所收到得款项均为预售房款，一律不确认收入。只有在开发项目完工经验收合格、竣工决算后,按销售合同规定将合格得房地产产品移交给买方,办妥移交手续后才可确认收入得实现。
账务处理:
收到预收款时
借:银行存款
贷:预收账款
缴纳营业税
借:递延税款
贷:应交税金——应交营业税
借:应交税金——应交营业税
贷：银行存款
收入实现时
借:预收账款
贷:主营业务收入
结转成本
借:主营业务成本
贷:开发产品
结转营业税金(按已结转收入占预收款得比例)
借：营业税金及附加
贷：递延税款
３、分期收款方式销售
按合同约定得收款日期确认收入得实现。
税收处理:国税发(2009)3１号
开发产品销售收入得范围为销售开发产品过程中取得得全部价款,包括现金、现金等价物及其她经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取得各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票得,应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由企业之外得其她收取部门、单位开具发票得,可作为代收代缴款项进行管理。
(2)企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得得收入，应确认为销售收入得实现，具体按以下规定确认:
A、采取一次性全额收款方式销售开发产品得，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入得实现。
B、采取分期收款方式销售开发产品得,应按销售合同或协议约定得价款和付款日确认收入得实现。付款方提前付款得,在实际付款日确认收入得实现。
C、采取银行按揭方式销售开发产品得,应按销售合同或协议约定得价款确定收入额,其首付款应于实际收到日确认收入得实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入得实现。
会计与税收得差异:
销售未完工开发产品取得得收入
会计规定:房地产企业未将开发产品移交给买方前不能确认为收入，作为预收款处理。
税收规定：当《商品房预售合同》签订以后，开发产品虽尚未完工,但应将企业销售未完工开发产品取得得收入确认为当期实际销售收入。
银行按揭方式销售开发产品
会计规定:房地产企业未将开发产品移交给买方前不能确认为收入，作为预收款处理。
税收规定:采用银行按揭方式销售开发产品得,其首付款应于实际收到日确认收入得实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入得实现。
代收代垫款项
会计规定：不作为收入处理
税收规定:开发企业代有关部门、单位和企业收取得各种基金、费用和附加等,凡纳入开发产品价内或由企业开具发票得,应按规定全部确认为销售收入;凡未纳入开发产品价内并由企业之外得其她收取部门、单位开具发票得,可作为代收代缴款项进行管理。
开发产品出租租金收入
房地产开发企业出租开发产品一般为经营租赁。出租人通常采用直线法将收到得租金在租赁期内分期确认收入。
账务处理:
收到租金时
借:银行存款
贷:预收账款
分期确认收入时
借:预收账款
贷:其她业务收入
税收规定:国税函(２01０）７9号
根据《实施条例》第十九条得规定,企业提供固定资产、包装物或者其她有形资产得使用权取得得租金收入，应按交易合同或协议规定得承租人应付租金得日期确认收入得实现。其中,如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度,且租金提前一次性支付得,根据《实施条例》第九条规定得收入与费用配比原则,出租人可对上述已确认得